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都市更新的新利器-以信託方式辦理都市更新

台北市政府為了解決都市更新現階段推動上所遭遇問題,委託本基金會進行「以信託方式辦理都市更新機制實質規劃方案」之研究,希望藉由都市更新權利變換與信託架構結合,提出一可行解決機制。
 
都市更新不易執行原因
由於市府推動都市更新事業計畫已久,至今仍未達到都市更新之預期成果,在民間參與都市更新過程中,分析其執行推動不易之原因,大多為地主、開發者雙方意見整合冗長、資金籌措不易與資金運用風險疑慮等問題,除導致都市更新政策推動成效不彰外,更嚴重影響民間投資者與土地所有權人投入開發之意願。
 
催生更新利器,打破更新僵局
雖然都市更新權利變換制度提供一多數決的土地開發管道,且為公平、公正、公開之權利分配方式,但以現行都市更新權利變換方式並無法有效隔離開發風險,也無法解決資金籌措課題,這些因素,在在使得地主、開發者陷入更新僵局,動彈不得,顯然必須針對這些問題尋求新的解決之道,都市更新權利變換與信託架構的結合可以找到上述問題的答案,都市更新條例第13條已明訂都市更新事業得以信託方式實施之,且信託法及信託業法分別於85年及89年分別公佈實施,對於以信託方式辦理都市更新已有基本法源依據,信託架構提供地主、開發者一個互信平台,降低地主與投資者的風險疑慮,並由受託銀行專戶控管資金,必要時也得以發行受益權轉讓方式募集資金,解決資金籌措問題,藉由兩套工具的整合,提供了有效解決途徑。(以信託方式辦理都市更新的概念、優勢與架構,詳簡訊第19期)
 
本案最新執行進度
全案工作內容將分為六大部分,一、國內都市更新制度執行情況與檢討,二、國內外信託制度與案例探討,三、權利變換與信託結合架構研擬,四、信託作為都市更新實施方式評估,五、個案操作模擬,六、權利變換與信託結合之作業手冊草擬。本案至今完成工作項目為一至三部分,並於民國93年8月19日於台北市都市更新處舉辦座談會,會中針對權利變換與信託兩套工具結合所產生實務上執行疑義,請教在場與會人員,也得到踴躍的迴響與寶貴的建議,會中討論議題分為資金面、風險控管面、執行技術面三方面,詳細的討論過程參見本期簡訊---信託座談會實錄一。
本案後續工作將透過第二次信託座談會與案例模擬分析結果回饋,進行權利變換與信託結合架構確立,並研擬作業手冊及提出修法建議,透過法制作業程序後,期望能作為市府、相關權利人、投資規劃者辦理都市更新事業之準則,達成政府都市更新政策推動、實施者參與都市更新開發及居民都市生活環境三方三嬴的局面,且建立一確實可行之信託執行機制
 
運用更新利器,開啟更新事業新紀元

都市更新的成功需要高度的溝通協商、專業的整合及嚴密的財務資金控管,缺一不可,更新與信託的結合提供一可行的操作平台,滿足各方於風險考量、資金需求、利益條件之評估因素,增加民間投資者與土地所有權人投入都市更新之意願,突破更新事業的執行困境。

因此透過權利變換制度與信託制度之結合,將成為都市更新實務執行最佳的利器,並可解決現階段都市更新面臨的資金籌措與開發風險問題,讓都市更新事業得以順利進行,開啟都市更新事業新紀元。
 
(本文原載於都市更新簡訊第24期)

  • 發布日期
    2004/09/19
  • 發表人
    基金會規劃師 范植祥
  • 關鍵字 權利變換 信託