透過信託結合都市更新值型機制，配合更新基金專案融資，整宅重建不是夢
 
整建住宅（以下簡稱整宅）乃臺北市早年辦理公共工程建設拆遷安置現住戶而興建的住宅大樓，在吳興街、斯文里、水源、南機場、劍潭、西園、信維及撫遠街興建了數期共24處的整建住宅，總戶數達10,519戶。然而。居住水準每戶僅約8~12坪，且因社區內公共設施缺乏管理維護及實質環境窳陋，實已面臨環境改善更新的必要。

萬事具備，僅缺東風！
整宅更新自馬市長上任以來，即為最重要的都市發展政策之一。因此，市政府便分別於民國89年及民國91年將其全數劃入了更新地區，期以透過都市更新制度之種種誘因，促使整宅居民能主動辦理更新。而市政府方面，亦積極成立工作站、輔導小組及辦理相關說明會予以協調輔導，且增修「臺北市都市更新自治條例」等相關子法增加容積獎勵、規劃設計的補助及住宅貸款利息補貼。

目前24處整宅地區中，「大同區斯文里二、三期」、「萬華區南機場十三號基地」、「中正區水源路二、三期」、「信義區吳興街二期」、「基隆路整宅」等五處已取得初步共識。其中又以「中正區水源路二、三期」及「信義區吳興街二期」進度最快，後者更新事業計畫已於今年五月發佈實施，目前進入權利變換規劃階段。

然而，權利變換涉及各住戶權利分配及費用負擔的敏感議題，且計畫核定後乃立即面對重建資金缺口的現實問題。整宅更新雖持續地被市政府以相關政策予以協助推動，但以此種自力造屋的重建類型，其特性在於重建資金必須由住戶自行籌措。九二一震災集合式住宅重建有臨門方案得以融資補助，而整宅重建呢？重建資金的籌措似乎是當前「信義區吳興街二期」整宅更新亟欲解決的重要課題之一！

權利變換搭配信託救整宅？
隨著信託法及信託業法的相繼頒佈與實際運用順利，信託制度在土地開發的運用上，能提供風險隔離、互信平台、靈活的資金籌措方式等優點已逐漸被業界及社會大眾所知悉，近年來以協議合建搭配信託管理方式進行都市更新事業或土地開發更是多有實例。

然而，以權利變換搭配信託進行之都市更新卻尚無案例，主因除了權利變換及信託皆為較新的制度尚未被業界普遍熟悉及接受外，亦可能因權利變換制度乃一公權力強力介入之行為，而信託制度卻是私人合意之行為，兩種不同性質之制度相互結合所產生的複雜法律關係及權利義務，可能令一般土地開發商或銀行望之怯步而不願嘗試。

因此，臺北市都市更新處於今年六月份委託本基金會進行「以信託方式辦理都市更新執行機制實施規劃方案」（本簡訊19期第10版）之規劃研究，嘗試透過本實質的規劃研究，釐清權利變換制度與信託制度結合的相關問題，更進一步要瞭解此機制運用於整宅更新的可行性及是否有其他更積極作法。

該規劃案歷經了各階段簡報、座談會及數次工作會議，與會的信託業、金融業、建經公會等業界代表的共同意見是：「臺北市的整宅地區大部分屬於住戶密度過高整合不易或市場性不足之地區，雖信託機制的加入可對投資人的資金降低及隔離部分風險，但新制度的疑慮以及更新後利益實在無法同時滿足住戶與開發商的情況下，實難吸引民間資金及力量投入整宅更新。市政府更積極的資金投入協助應屬必然！」

積極運用都市更新基金，直接融資與整宅弱勢住戶！
審視現行「臺北市都市更新基金收支保管運用自治條例」，已有明定市政府可擔任實施者直接投資整宅更新以及補助規劃設計費之協助方式。但限於主管機關的人力物力，市政府擔任實施者於現階段實屬不可行，而補助費用未涵蓋所有辦理更新所需之前期作業規劃費，以及其計畫核定後方能請款的補助方式，實無法吸引專業團隊先期投入協助。

因此，本基金會於該規劃案中，特別參考了九二一震災重建基金會所頒佈之「臨門方案作業要點」、「九二一震災災民重建家園貸款信用保證業務處理要點」及其他相關制度，建議了以都市更新基金直接提供重建融資借貸及提供融資信用保證並搭配信託專戶控管的二種協助方式。

在直接提供重建融資部分，本基金會考量資金缺口發生的時間先後及發生的部位，研擬了六個協助項目。首先是先期作業費用融資協助（協助項目一），該協助在解決實施者於發起、重建計畫規劃擬定及申請報核期間其資金缺扣問題，希冀藉透過此協助，能使實施者辦理重建工作時不因缺乏經費而捉襟見肘，先跨過這小小的資金門檻，並進而提高專業團隊於重建初期加入更新重建工作之意願。

其次是更新實施費用融資協助（協助項目二～六），該協助乃在提供更新重建全案各階段之資金需求，包括清償或歸墊計畫核定前之先期作業費用，以及計畫核定後之補償金、重建費用等。解決實施者或各住戶因債信或擔保品不足以致無法自行籌措資金辦理更新重建之窘境。

至於提供信用保證協助部分，在於解決實施者與參與住戶原自行辦理重建融資時，無擔保品或擔保品不足的問題，最高可提供所需重建費用全額之擔保。透過信用保證之協助機制，不僅鼓勵實施者與住戶自行籌措重建費用，更吸引民間金融機構之充裕資金投入協助臺北市整宅更新，同時亦可舒減以直接融資協助方式所產生之龐大資金需求壓力。

以上述協助機制所取得的重建資金，再透過信託專戶之控管，確保市政府所投入的協助價款能確實執行。在該規劃案的第二次座談會中，都市更新處已初步認可了此協助機制，目前全案已進入期末報告階段。只是，此協助機制要在未來整宅更新通案中執行，尚需配合相關法令增修、充實更新基金、各機關之協調、提撥信保基金及協助辦法之宣導等相關措施方能達成。在短期的作法上，可能採專案協助方式辦理。

後續努力
當然，臺北市的整宅更新相較於九二一震災集合式住宅重建，是相對沒有急迫性的，住戶不辦理更新依然有屋可住，也因此短期內社區住戶內部意見整合困難度相對提高，所需時間自然也會拉長。或許，臺北市整宅更新可藉由這個住戶皆有辦理更新的共識及目標，但又不是具有那麼急迫性的情形下，應可更加強社區居民參與情形及提高推動更新重建過程的質感，使整宅更新不僅僅落於舊屋翻新而已。

無論如何，不論在政策上或整體環境及社會效益的考量，整宅更新仍是臺北市必須持續推動的重要工作。就公部門而言，所要作的便是建立更完善的協助機制及遊戲規則，供住戶及其他民間力量能夠更順利的為整宅更新而努力。

權利變換利益分配概念圖

臺北市都市更新基金協助方式一覽表

 

市政府協助整宅更新權利變換結合信託運作關係圖

本關係圖之進程為：