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華固建設「中正史坦威」更新個案簡介

透過都市更新及權利變換機制,有效處理市中心精華地區因公私有土地交雜及違建佔用無法開發之困境,同時也為台大校地利用與宿舍處理提供新的方向
 
地區簡介

華固建設都市更新第一個推案就是「中正史坦威」,位在北市中正區羅斯福路一段,距捷運南門市場站僅五分鐘步程,交通十分便利,且周遭大樓林立,公共設施完善、生活機能便利,區位條件相當不錯。本基地及周邊地區因台北市捷運新莊線穿越,台北市政府於91年11月依都市更新條例第七條第一項第三款規定,迅行劃定為「中正國中東側及南側更新地區」。

中正區發展較早,由於區內有大量優質住宅且生活條件成熟,公共設施完善、交通便利、市容景觀良好,機能相當完備,雖供給量及環境發展成熟,房地產需求仍頗殷切﹔即便是在近幾年房地產景氣不佳的時刻,推案量雖不高,卻因而累積相當的換屋族客層。此外,就購屋客源而言,此區區外客源不易導入,因此主要購屋客層多為區域客。至於商業區土地,位處捷運週邊一帶,因交通便捷,且有轉運及通車之人潮支持下,商業活動較為熱絡,地價相對較具抗跌性,房價相對平穩,新建房屋平均價位每坪約33萬元至43萬元。

由於本區域內缺乏大面積開發個案,又本案所屬之區段良好,因此希望朝向提高產品價值之整體規劃開發,搭配良好的公共設施,提供完善社區生活機能之中坪數之高品質住宅,應能符合市場缺口需求,將可提供多樣化之選擇。

建築概要
1.使用強度與性質
基地面積2,523.00平方公尺,鄰接羅斯福路部分為第三種商業區(特),後側為第三種住宅區(詳圖一),法定容積合計為12,502.22平方公尺(容積率496%)。本案申請都市更新容積獎勵佔法定容積之23.05%,主要為捐贈公益設施及處理舊違章建築戶之容積獎勵,獎勵後允建容積率為630%。本案開發內容配合台大使用計畫、私地主需求及市場需求,規劃結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓。


2.規劃設計
興建RC造、地上15層地下4層大樓,量體分為前、後兩棟,鄰接羅斯福路之前棟分為A、B兩區,分別作為住宅使用及教育設施使用,後側C棟作住宅及公益設施使用,興建之總樓地板面積為27011.84㎡,包含75戶住宅單元及15戶教育設施單元,總銷面積為6,633坪,停車位共140部。
本案之建築量體造型為都市景觀的一部份,流暢的建築外型除了創造地區天際線的變化外,開窗與量體的秩序比例及窗台豐富圖案的變化,將建構主體的量體外觀型式;低樓層部分,騎樓空間採挑高仿迴廊的設計除增加歐洲文藝氣息外,減少建築物高密度的發展對都市空間產生的壓迫感,將提供更具人性化的空間品質。屋頂部分地區將採斜屋頂鋪設銅瓦形式,加上洗鍊的工藝技術,搭配展現夜間風華的燈光照明,將型塑本案建築物成為一古典質樸的地標性建築。


公益設施捐贈計畫
本案捐贈公益設施,設置於C棟建物之地下一樓及一樓,並配有5部停車位,產權面積合計828.11平方公尺,設有獨立之出入口鄰接潮州街三巷四弄,公益設施產權登記予台北市,本案另捐贈2320萬之管理維護費用。經都市更新處協調後,本設施管理單位為客家事務委員會,定位為客家文化產業設計發展中心,作為研發、展示並推展客家文化加值品,以豐富台北市之多元文化。

拆遷安置計畫
拆遷安置計畫包含合法建築物拆遷安置及舊違章建築戶處理方案二部分,其中合法建築物屋主亦具備地主身份,更新後可參與權利變換分配房地,其房舍主要以發放補償金方式處理。另外,由於台大對本基地之使用計畫為教育設施,無法原地安置現住之教職員,實施者協助台大修繕校舍,以便進行基地內現住教職員易地安置之用。舊違章建築戶處理部分,以現地安置方式處理,舊違章建築戶需負擔部分實施費用。

實施計畫:權利變換
由於都市更新權利變換之規範較為明確、配套措施較為完整,相關權利人可享受因辦理權利變換之稅賦減免優惠,且權利變換執行機制需符合公平、公正、公開原則,較能取得公部門之信任,因此決定本案以權利變換方式辦理。
雖然基地內逾八成土地為公有地,依都市更新條例規定一律參與都市更新,華固建設本於協助公部門之立場,與國產局及台大進行多次協調,終於在規畫設計、權利變換分配方面達成共識。台大共分得15戶教育設施單元約2,465坪、40部停車位及領取找補價金,國產局分得5戶住宅單元及車位。

私有土地在努力溝通下,終使本案取得土地所有權人及合法建築物所有權人100%同意,除少數地主因持有土地畸零狹小,以致更新後未達分配門檻,不能參與分配外,其餘地主均參與分配。


結語
本更新事業之實施將改善基地窳陋現況、增加土地使用效益,並透過公益設施捐贈增加社會效益,對政府、地主、社區居民來說,將是個三贏的計畫。

計畫概要
所在地 北市中正區羅斯福路一段
實施者 華固建設
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 簡俊卿建築師事務所
基地概要  
面積 2,523.00平方公尺
地使用分區 第三種商業區(特)、第三種住宅區
建築概要  
基準容積 12,502.22平方公尺
都市更新容積獎勵 2,881.78平方公尺(23.05%)
總樓地板面積 27,011.84平方公尺
總銷面積 6,633坪
停車位 140部
樓層數 地上15層、地下4層
用途 住宅、教育設施、一般零售業、公益設施
實施方式 以權利變換方式實施
更新事業推動  
  91.11.9更新地區劃定
  92.11.17事業概要申請
  93.3.10事業概要核准
  93.6.21事業計畫、權利變換計畫申請
  94.2.5事業計畫、權利變換計畫發佈實施
  96.8預計完工
 
表二  容積獎勵核准表
申請容積獎勵項目 基準容積比率(%)
 △F1高於法定容積部份核計之獎勵 0.00%
 △F2居住面積不及當地水準獎勵 0.00%
 △F3更新時程獎勵 5.00%
 △F4考量地區環境狀況獎勵 5.52%
 △F5更新地區規劃設計獎勵 6.82%
 △F6處理違建戶之樓地板面積獎勵 5.71%
都市更新容積獎勵合計 23.05%
 
 
(本文原載於都市更新簡訊第26期)

  • 發布日期
    2005/05/19
  • 發表人
    基金會資深規劃師 張志湧