全陽建設從事建築開發已逾二十個年頭，歷經股市萬點泡沫，金融危機、SARS等經濟危機，而能安然生存之道僅憑保持推案與配合政策而為，且每年都有一定建案推出，迄今皆無餘屋。近年來有感於都市土地大多已開發，尚存空地最多的都集中於重劃區，而這些重劃區早已被地主及財團炒作到高不可攀，現今信義計畫及大直重劃區早已重劃多年卻開發緩慢，即知其土地價格被哄抬過度，一般建商難以介入開發，而舊市區建築雜亂，產權複雜更難以整合開發。

政府有意改善市容，並提升舊市區居民生活品質而發佈都市更新條例，此一立法之美意，全陽建設自然配合政策而積極於台北市政府所劃定更新地區尋找可發展之建案。

在文山區萬慶段三小段鄰景美6號公園旁為一遍1樓、2樓、4樓、5樓違章夾雜之舊建築，且被市政府劃定為都市更新地區，全陽建設所開發之標的，乃高氏舊宅，其數代傳承下來已有70餘名所有權人，標的上除高氏所有外，尚有一建物為他人所有，並已設定地上權，為使標的能開發利用尚須併購三筆不同人所有之畸零地，光處理高氏繼承人已屬高難度，因部分繼承人土地已遭查封，更有一名與高氏女性有婚姻關係而繼承持分土地之韓國人，其因債務遭銀行查封且不知去向，亦增加整體開發困難度。其開發難度之高，導致本身擁有一家股票上市公司之建築業龍頭老大，雖在數年前介入買入40餘坪持分土地，亦閒置而未能有進一步發展。在開發難度如此高的情形下，若僅單純就土地價值進行整合，因協商成本過高，以致此一土地毫無開發價值。幸因本基地位於都市更新地區範圍內，透過都市更新條例及其相關法令所提供之獎勵機制，適足以解決此案土地整合問題。

為謀整體和諧，在都市更新事業啟動前，全陽建設逐一與地上權人、畸零地所有權人、70餘名共同持分所有權人完成買賣，並代為處理受查封所有權人與銀行間之債權問題，且動用土地法第34條之1，提存不知去向的韓國人，完整取得本宗基地進行都市更新事業，並爭取容積獎勵以彌補為開發本宗基地所付出之鉅額代價。本案於更新事業計畫規劃期間，並未動用都市更新條例任何強制手段，以期能避免製造糾紛與節省政府資源，惟審議時程仍十分漫長，所幸全陽建設財務尚稱健全，此宗土地價款早已兌現付清，否則，長達一年的資產壓力與利息負擔早足以將一般公司財務拖垮，亦使未來都市更新獎勵效益大打折扣。

經過近八個月的審議時程，終於今年2月盼到都市更新核定函。然依其規定辦理道路捐贈，並完成過戶予養工處，此時卻發現一筆持分1平方公尺之國有地，因屬抵稅地之緣故，導致雖現況已為道路使用，卻無法依都市更新核定所列條件，請養工處協助辦理財政部國有財產局無償撥用，而養工處亦回應因未編列該項經費（約9萬元），故無法協助，並要求本公司出錢辦理。由此觀之，配合都市更新的公司，不但幫市政府開闢道路，還要代為向國產局繳道路徵收費，試想若此項經費高達數百萬元，基於成本考量，恐無法向股東交代。原本期望向都市更新處申請以都市更新基金支付，但卻因都市更新基金規模及呆板的運用方式，導致都市更新處最後結論仍是希望全陽建設支付此項經費，儘管有不同意見，惟基於土地開發能順利進行，本公司亦只能接受。

一個有效率的政府，不應只是頒佈法令給予獎勵就奢望政策順利執行，都市更新並未圖利任何人，而是改善市容，給予市民更好的生活環境，這是政府的天職，當民間配合政策投入開發，卻被視作投機者來檢視，官僚作業加重業者投資成本，一個經政府認定且劃定更新地區都需要經過如此冗長程序，都市更新如何能加快腳步，為市民謀福？或許，人力物力的缺乏是目前地方政府的通病與困境，但都市更新講求的是公私合作，除民間的努力外，中央及地方政府實應儘速充實本身的人力物力，健全遊戲規則（縱向及橫向協調），方能在推動都市更新的過程中，創造政府、權利人及民間企業的三贏局面！

(本文原載於都市更新簡訊第26期)