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都市更新權利變換估價研討會
本基金會、中華民國土地估價學會及臺北市不動產估價師公會共同主辦
由本基金會、中華民國土地估價學會及臺北市不動產估價師公會共同主辦的「都市更新權利變換與權利價值評估問題之探討2005年研討會」於94年4月30日假土地改革紀念館會議廳舉辦完成。該研討會乃是權利變換實施辦法於88年頒佈實施後，產、官、學各界首次齊聚一堂，共同討論權利變換與權利價值估價的各項議題。
研討會分為上午及下午兩個場次，第一場由本基金會張隆盛董事長主持，主講人為本基金會丁致成執行長，研討主題為「都市更新權利變換與權利估價關係之探討」，第二場則由中國地政研究所所長林英彥教授所主持，主講人為臺北市估價公會理事張能政先生，研討主題為「都市更新權利變換前後權利價值評估基準之探討」。
第一場之討論主題在於估價結果對權利變換分配之影響及估價行為在權利變換規劃過程中所扮演的角色及相關議題，第二場之主題則針對權利變換估價技術面的相關議題進行探討。摘錄討論重點如下：
主題一：都市更新權利變換與權利估價關係之探討
過去為地主及開發商所熟悉的協議合建，其利益分配方式乃是計算更新前地主與開發商（後稱實施者）之投入，並透過市場與協商決定，分享開發利益。而權利變換之利益分配方式乃是依權利估價與共同負擔費用之提列額度並透過審議決定。因此，權利估價在權利變換制度中實乃扮演極重要之分配利益角色，本主題再依估價結果及估價行為本身分為兩大子題進行探討：
一、估價結果對我國權利變換利益分配之影響分析及疑義
● 更新前估價具計算權利比例與補償金之雙重目的
在更新前之權利估價部分，同時包含了兩種目的及概念，第一個目的為計算各地主之權利價值比例，再用以計算負擔與分配，乃為共同開發之股份概念；第二個目的在於計算土地補償金發放之額度，乃為實施者土地取得成本之概念。
因此，就權利變換之更新前權利估價，其估價基準及考量因素應不同於一般不動產市場交易之估價，實應加以釐清。
● 若合理利潤無法至提列共同負擔，更新後價值之鑑價將傾向保守值
依我國權利變換精神，有關實施者與地主間之更新利益分配比例，乃由更新後總權利價值及共同負擔費用提列額度兩項變因所決定。實施者分得部分乃是地主以更新後總權利價值按共同負擔費用提列額度折價抵付而來，地主分得部分則為更新後總權利價值扣除共同負擔費用後之價值。該兩項變因之變動，皆已影響了實施者與地主間之分配結果。
另一方面，若共同負擔費用未納入（或未達）實施者之合理利潤，則實施者僅為更新代工之角色，所有更新開發利益皆由地主所獲得。而實施者實際之收益實現乃在於取得折價抵付共同負擔費用之房地銷售所得，權利變換機制中依評價基準日所估定之更新後價值與更新完成後之實際銷售價值之差異，再加上共同負擔費用提列額度於審議階段可能遭到限制或刪減而造成預估之折價抵付房地面積減少，均造成了實施者認知之額外風險。因此在過去實務操的過程中，實施者傾向透過要求估價師將更新後價值以較為保守之價值估列以降低其所承擔之風險。
究其原因乃在於我國權利變換制度中，建商所取得的是折價抵付共同負擔費用的房地，若合理利潤無法提列至共同負擔費用中，建商僅得影響更新後估價。因此，若為使估價保持中立客觀，共同負擔費用中之合理利潤如何提列及訂定方是亟需解決之最重要課題之一。
二、我國權利變換制度關於估價行為相關操作規定分析及疑義
本子題主要在探討估價行為在權利變換計畫規劃擬定、審議及執行過程中，直接面臨不同之課題與挑戰。
● 鑑價機構遴選與估價結果選定
在權利變換規劃階段，鑑價機構的遴選及估價結果之決定，其公正性、公平性及公開性極易遭受權利人質疑，直接影響權利人整合作業之進行。
目前關於鑑價機構之遴選及價值之評定僅規範於都市更新權利變換實施辦法第六條之相關規定，對於實際之產生及選定方式並無操作性規範，但確已明文規定鑑價機構乃由實施者所委託，因此，除公部門擔任實施者應依採購法遴選鑑價機構外，私部門對於鑑價機構之遴選仍由實施者主導，但仍可接受地主之建議。
關於如何從三家鑑價機構選定其中一家之鑑價結果作為權利變換之計算依據，應由更新案之性質及實施者之類別而有不同之選定標準。詳表一及表二。
●計畫審議時宜僅對鑑價過程是否合估價技術規則進行審查
依目前個案經驗，權利變換計畫中估價過程及結果經常成為審議之重點，亦往往是爭議所在，對於更新事業之推動可說是關鍵議題，都市更新審議委員會皆審慎把關。但在審查過程中，宜尊重估價師獨立進行估價之專業，更不宜依個人看法介入要求修改估價結果。
因此，對於估價部分之審查重點，應側重於鑑價過程是否合估價技術規則之規定，並在未違法之前題下，尊重實施者及多數權利人間之共識。若仍有重大爭議，主管機關可將該爭議交由估價師公會仲裁、複核或估價師公會指定第四家鑑價機構進行複核。
● 權利價值異議處理後之價值變動應僅限於當事人
權利變換計畫發佈實施後，相關權利人對權利價值有異議時，得依法申請調解、調處、訴願及行政訴訟，若異議處理結果與原評定價值有異，其差額部分由當事人以現金相互找補。而當事人應僅限於申請異議人及實施者，不包含其他無異議之權利人。
惟權利價值異議處理仍涉及估價師專業範疇，因此異議處理過程仍應著重鑑價過程是否合估價技術規則，而非針對估價結果主張各人意見，而主管機關亦可依實際需要，將該爭議交由估價師公會仲裁、複核或估價師公會指定第四家鑑價機構進行複核。
表一 選定估價結果之可能依據
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表二 顧ˇ實施者類型之可能選定標準
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主題二：都市更新權利變換前後權利價值評估基準之探討
第二場主要探討權利變換制度中權利價值之評估基準及技術面問題。主講人先從權利變換估價遭遇之問題加以分析，再逐步討論各項問題之成因以及因應對策。
一、更新前權利價值是否應回歸於素地價值
從地價理論來看，面臨拆除重建的都市更新區，其更新前土地價值應考量建物因低度利用而須拆除，並回歸於空地價值來討論。而合法建物所有權人之權利價值，應為使用土地權利之使用價值，乃是一種類似地上權的使用價值。
二、區分建物土地估價—立體化地價之評估
大樓更新重建時，建物必須拆除而僅剩餘土地，其更新前權利價值不應以各所有權人之土地持份比率計算，因為持有之面積大小未能反應所有權人因持有建物不同樓層而產生價值上的差異。目前運用於土地持份地價理體化的方式大致可以區分為樓層別效用比率、聯合貢獻原則、土地貢獻原則或地價分配率等三種。但是一般認為採用聯合貢獻原則，恐違反不動產估價技術規則九十二條之規定，主講人應建議公部門於不動產估價技術規則修法時將聯合貢獻原則納入不動產估價技術規則中。
內政部地政司 游秘書認為不動產估價技術規則四十一條即隱含聯合貢獻原則，應不致有違法之虞，至於樓層別效用比難有共同標準，不過工會或政府可以提供共同案例讓估價師參考。台北大學 彭教授則提出在地價立體化在於區別使用權與所有權價值之不同。
台北市不動產估價師公會常務監事 陳諶認為台北市政府要求以聯合貢獻方式估價，仍有違反不動產估價技術規則九十二條之規定之虞，應予以修正。至於立體化之計算方式除有學理支持外，應規範為單一方式。賴德梁行 顏總經理則認為樓層別效用比或地價分配率均不適用於地價立體化之計算，應從樓地板效用的角度著手，才能切合市場狀況。
三、細分化土地估價—以合併開發為前提，但不考量容積獎勵
非區分建物型態之更新地區，通常由個別條件不同之數宗土地組成，就估價技術而言，不容易說服權利人因彼此土地間的差異及其對個別價值的影響。因此，建議更新前估價時應以考量合併開發為前提，先進行整體價值評估，再以路線價評估方式、個別因素調整或量價分離評價模式方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理，此種做法可降低估價爭議，並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者。
容積獎勵對於土地價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎，提高地價並不影響參與分配者之分配權益。但對於不願參加或不能參加者應領取的補償價金有較大影響。因此，若獎勵容積的美意在鼓勵參與者，則對於不願或不能參加者其領取更新前價值的補償，似不應加計容積獎勵之優惠。因此，若更新土地價值以合併開發為前提進行估價，則更新前土地價值不須考量更新容積獎勵，但應有加計更新容積獎勵外之其他獎勵空間，例如土地原有之開放空間或增設停車獎勵應給予適當的考量。
四、相對價值或絕對價值矛盾？限定價格與正常價格衝突？
就參與分配者而言，更新前權利價值較重視彼此間權益分配，並以合併開發為估價前提，其價格種類偏向於限定價格；對於不參與者而言，其應領之補償金則偏向於正常價格。兩者價格身分混淆下，常產生不願或不能參加者對於補償價值的不滿意，尤其對於更新區內同時存在著區分建物與非區分建物使用型態之土地，其爭議更大。主講人建議以修法或解釋方式，將權利價值與補償價值做一區隔。
北市地政處 張副處長認為以比較法、收益法所得價格皆為正常價格，因此更新似無限定價格之適用。賴德梁行 顏總經理認為估價應貼近市場行情，偏離市場行情的估價結果爭議較大。
為了有效解決爭議問題，北市更新處 羅副處長認為，所以地主與實施者之協商條件亦可作為估價師估價之參考。台北大學 彭教授亦認為不參與者之補償金應以正常價格查估，畢竟地主對於是否參與有選擇權，與徵收之狀況不同，無須給予特別補償。
五、更新後權利價值評估
更新後不動產價值的評估除須代表合理的市價外，也隱含著開發商的投資風險，更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸，其評估的基礎便值得探討。一般民間之更新開發案，由建商進行整合進行並充當實施者，因此更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點。然而更新後不動產價值究竟指評價基準日當時預期開發不動產之預售價格、或成屋價格亦或是建築完成後不動產成屋價格折算為評價基準日之價值。其中以預測未來開發完成後的價值再進行基準日的折現為更新後價值基礎，目前有其技術上的困難；若採評估基準日之預售價格，則於景氣較佳時，市場價格有較高的預期隱含，對於因審查程序冗長致無法立即推案的開發商有其投資的風險。因此，以價格較為穩定之成屋價格，其代表性與價格穩定性相對較佳。
● 拋出議題，期待共識
此次研討會拋出過去權利變換估價實務執行上所面臨最重要的幾項議題，雖多無共識，但在會場上已激發了各種角度的深度討論。此次研討會是拋磚引玉，希望我國權利變換相關技術的相關研究與討論以帶來刺激，進而使得未來相關法令規定能更臻完善。
(本文原載於都市更新簡訊第27期)
由本基金會、中華民國土地估價學會及臺北市不動產估價師公會共同主辦的「都市更新權利變換與權利價值評估問題之探討2005年研討會」於94年4月30日假土地改革紀念館會議廳舉辦完成。該研討會乃是權利變換實施辦法於88年頒佈實施後，產、官、學各界首次齊聚一堂，共同討論權利變換與權利價值估價的各項議題。
研討會分為上午及下午兩個場次，第一場由本基金會張隆盛董事長主持，主講人為本基金會丁致成執行長，研討主題為「都市更新權利變換與權利估價關係之探討」，第二場則由中國地政研究所所長林英彥教授所主持，主講人為臺北市估價公會理事張能政先生，研討主題為「都市更新權利變換前後權利價值評估基準之探討」。
第一場之討論主題在於估價結果對權利變換分配之影響及估價行為在權利變換規劃過程中所扮演的角色及相關議題，第二場之主題則針對權利變換估價技術面的相關議題進行探討。摘錄討論重點如下：
主題一：都市更新權利變換與權利估價關係之探討
過去為地主及開發商所熟悉的協議合建，其利益分配方式乃是計算更新前地主與開發商（後稱實施者）之投入，並透過市場與協商決定，分享開發利益。而權利變換之利益分配方式乃是依權利估價與共同負擔費用之提列額度並透過審議決定。因此，權利估價在權利變換制度中實乃扮演極重要之分配利益角色，本主題再依估價結果及估價行為本身分為兩大子題進行探討：
一、估價結果對我國權利變換利益分配之影響分析及疑義
● 更新前估價具計算權利比例與補償金之雙重目的
在更新前之權利估價部分，同時包含了兩種目的及概念，第一個目的為計算各地主之權利價值比例，再用以計算負擔與分配，乃為共同開發之股份概念；第二個目的在於計算土地補償金發放之額度，乃為實施者土地取得成本之概念。
因此，就權利變換之更新前權利估價，其估價基準及考量因素應不同於一般不動產市場交易之估價，實應加以釐清。
● 若合理利潤無法至提列共同負擔，更新後價值之鑑價將傾向保守值
依我國權利變換精神，有關實施者與地主間之更新利益分配比例，乃由更新後總權利價值及共同負擔費用提列額度兩項變因所決定。實施者分得部分乃是地主以更新後總權利價值按共同負擔費用提列額度折價抵付而來，地主分得部分則為更新後總權利價值扣除共同負擔費用後之價值。該兩項變因之變動，皆已影響了實施者與地主間之分配結果。
另一方面，若共同負擔費用未納入（或未達）實施者之合理利潤，則實施者僅為更新代工之角色，所有更新開發利益皆由地主所獲得。而實施者實際之收益實現乃在於取得折價抵付共同負擔費用之房地銷售所得，權利變換機制中依評價基準日所估定之更新後價值與更新完成後之實際銷售價值之差異，再加上共同負擔費用提列額度於審議階段可能遭到限制或刪減而造成預估之折價抵付房地面積減少，均造成了實施者認知之額外風險。因此在過去實務操的過程中，實施者傾向透過要求估價師將更新後價值以較為保守之價值估列以降低其所承擔之風險。
究其原因乃在於我國權利變換制度中，建商所取得的是折價抵付共同負擔費用的房地，若合理利潤無法提列至共同負擔費用中，建商僅得影響更新後估價。因此，若為使估價保持中立客觀，共同負擔費用中之合理利潤如何提列及訂定方是亟需解決之最重要課題之一。
二、我國權利變換制度關於估價行為相關操作規定分析及疑義
本子題主要在探討估價行為在權利變換計畫規劃擬定、審議及執行過程中，直接面臨不同之課題與挑戰。
● 鑑價機構遴選與估價結果選定
在權利變換規劃階段，鑑價機構的遴選及估價結果之決定，其公正性、公平性及公開性極易遭受權利人質疑，直接影響權利人整合作業之進行。
目前關於鑑價機構之遴選及價值之評定僅規範於都市更新權利變換實施辦法第六條之相關規定，對於實際之產生及選定方式並無操作性規範，但確已明文規定鑑價機構乃由實施者所委託，因此，除公部門擔任實施者應依採購法遴選鑑價機構外，私部門對於鑑價機構之遴選仍由實施者主導，但仍可接受地主之建議。
關於如何從三家鑑價機構選定其中一家之鑑價結果作為權利變換之計算依據，應由更新案之性質及實施者之類別而有不同之選定標準。詳表一及表二。
●計畫審議時宜僅對鑑價過程是否合估價技術規則進行審查
依目前個案經驗，權利變換計畫中估價過程及結果經常成為審議之重點，亦往往是爭議所在，對於更新事業之推動可說是關鍵議題，都市更新審議委員會皆審慎把關。但在審查過程中，宜尊重估價師獨立進行估價之專業，更不宜依個人看法介入要求修改估價結果。
因此，對於估價部分之審查重點，應側重於鑑價過程是否合估價技術規則之規定，並在未違法之前題下，尊重實施者及多數權利人間之共識。若仍有重大爭議，主管機關可將該爭議交由估價師公會仲裁、複核或估價師公會指定第四家鑑價機構進行複核。
● 權利價值異議處理後之價值變動應僅限於當事人
權利變換計畫發佈實施後，相關權利人對權利價值有異議時，得依法申請調解、調處、訴願及行政訴訟，若異議處理結果與原評定價值有異，其差額部分由當事人以現金相互找補。而當事人應僅限於申請異議人及實施者，不包含其他無異議之權利人。
惟權利價值異議處理仍涉及估價師專業範疇，因此異議處理過程仍應著重鑑價過程是否合估價技術規則，而非針對估價結果主張各人意見，而主管機關亦可依實際需要，將該爭議交由估價師公會仲裁、複核或估價師公會指定第四家鑑價機構進行複核。
表一 選定估價結果之可能依據
表二 顧ˇ實施者類型之可能選定標準
主題二：都市更新權利變換前後權利價值評估基準之探討
第二場主要探討權利變換制度中權利價值之評估基準及技術面問題。主講人先從權利變換估價遭遇之問題加以分析，再逐步討論各項問題之成因以及因應對策。
一、更新前權利價值是否應回歸於素地價值
從地價理論來看，面臨拆除重建的都市更新區，其更新前土地價值應考量建物因低度利用而須拆除，並回歸於空地價值來討論。而合法建物所有權人之權利價值，應為使用土地權利之使用價值，乃是一種類似地上權的使用價值。
二、區分建物土地估價—立體化地價之評估
大樓更新重建時，建物必須拆除而僅剩餘土地，其更新前權利價值不應以各所有權人之土地持份比率計算，因為持有之面積大小未能反應所有權人因持有建物不同樓層而產生價值上的差異。目前運用於土地持份地價理體化的方式大致可以區分為樓層別效用比率、聯合貢獻原則、土地貢獻原則或地價分配率等三種。但是一般認為採用聯合貢獻原則，恐違反不動產估價技術規則九十二條之規定，主講人應建議公部門於不動產估價技術規則修法時將聯合貢獻原則納入不動產估價技術規則中。
內政部地政司 游秘書認為不動產估價技術規則四十一條即隱含聯合貢獻原則，應不致有違法之虞，至於樓層別效用比難有共同標準，不過工會或政府可以提供共同案例讓估價師參考。台北大學 彭教授則提出在地價立體化在於區別使用權與所有權價值之不同。
台北市不動產估價師公會常務監事 陳諶認為台北市政府要求以聯合貢獻方式估價，仍有違反不動產估價技術規則九十二條之規定之虞，應予以修正。至於立體化之計算方式除有學理支持外，應規範為單一方式。賴德梁行 顏總經理則認為樓層別效用比或地價分配率均不適用於地價立體化之計算，應從樓地板效用的角度著手，才能切合市場狀況。
三、細分化土地估價—以合併開發為前提，但不考量容積獎勵
非區分建物型態之更新地區，通常由個別條件不同之數宗土地組成，就估價技術而言，不容易說服權利人因彼此土地間的差異及其對個別價值的影響。因此，建議更新前估價時應以考量合併開發為前提，先進行整體價值評估，再以路線價評估方式、個別因素調整或量價分離評價模式方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理，此種做法可降低估價爭議，並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者。
容積獎勵對於土地價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎，提高地價並不影響參與分配者之分配權益。但對於不願參加或不能參加者應領取的補償價金有較大影響。因此，若獎勵容積的美意在鼓勵參與者，則對於不願或不能參加者其領取更新前價值的補償，似不應加計容積獎勵之優惠。因此，若更新土地價值以合併開發為前提進行估價，則更新前土地價值不須考量更新容積獎勵，但應有加計更新容積獎勵外之其他獎勵空間，例如土地原有之開放空間或增設停車獎勵應給予適當的考量。
四、相對價值或絕對價值矛盾？限定價格與正常價格衝突？
就參與分配者而言，更新前權利價值較重視彼此間權益分配，並以合併開發為估價前提，其價格種類偏向於限定價格；對於不參與者而言，其應領之補償金則偏向於正常價格。兩者價格身分混淆下，常產生不願或不能參加者對於補償價值的不滿意，尤其對於更新區內同時存在著區分建物與非區分建物使用型態之土地，其爭議更大。主講人建議以修法或解釋方式，將權利價值與補償價值做一區隔。
北市地政處 張副處長認為以比較法、收益法所得價格皆為正常價格，因此更新似無限定價格之適用。賴德梁行 顏總經理認為估價應貼近市場行情，偏離市場行情的估價結果爭議較大。
為了有效解決爭議問題，北市更新處 羅副處長認為，所以地主與實施者之協商條件亦可作為估價師估價之參考。台北大學 彭教授亦認為不參與者之補償金應以正常價格查估，畢竟地主對於是否參與有選擇權，與徵收之狀況不同，無須給予特別補償。
五、更新後權利價值評估
更新後不動產價值的評估除須代表合理的市價外，也隱含著開發商的投資風險，更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸，其評估的基礎便值得探討。一般民間之更新開發案，由建商進行整合進行並充當實施者，因此更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點。然而更新後不動產價值究竟指評價基準日當時預期開發不動產之預售價格、或成屋價格亦或是建築完成後不動產成屋價格折算為評價基準日之價值。其中以預測未來開發完成後的價值再進行基準日的折現為更新後價值基礎，目前有其技術上的困難；若採評估基準日之預售價格，則於景氣較佳時，市場價格有較高的預期隱含，對於因審查程序冗長致無法立即推案的開發商有其投資的風險。因此，以價格較為穩定之成屋價格，其代表性與價格穩定性相對較佳。
● 拋出議題，期待共識
此次研討會拋出過去權利變換估價實務執行上所面臨最重要的幾項議題，雖多無共識，但在會場上已激發了各種角度的深度討論。此次研討會是拋磚引玉，希望我國權利變換相關技術的相關研究與討論以帶來刺激，進而使得未來相關法令規定能更臻完善。
(本文原載於都市更新簡訊第27期)
