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行政院「加速推動都市更新方案」
加速推動都市更新方案內容、辦理情形及工作重點
壹、緣起
臺灣地區過去數十年間，因為經濟快速成長及產業蓬勃發展，帶動都市人口急遽增加，都市規模不斷擴展，時至今日，部分早期發展地區已無可避免的呈現建築物結構老化、實質環境惡劣及都市機能衰敗現象。隨著國民所得及生活水準相對提高，如不能有計畫適時採取有效措施逐步謀求都市生活環境之更新改善，勢難滿足都市居民對於環境品質的殷切要求。因此加速推動都市更新，促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善都市整體環境，已然成為政府現階段之重要任務。
有鑑於此，陳總統於92年7月10日召開總統經濟顧問小組第一次會議時裁示：「都市更新是當前提高老舊社區土地價值、促進建築業發展及提升民眾生活品質的最有效方式之一，應視為國家重大經濟建設計畫，而加速推動。」且在該次會議中總統經濟顧問小組並建議「政府可考慮設置都市更新基金，以協助各直轄市、縣(市)政府及民間實施推動者，給予補助、低利或無息融資、投資等各種協助。」
目前「都市更新條例」及其相關子法已全部公（發）布施行，對於都市窳陋地區之更新工作，已建立完整的制度可資遵循。惟徒法不足以自行，內政部爰於93年研提都市更新中長程推動計畫，報院核定，並於94年編列11億元，補助地方政府辦理都市更新；行政院為提升短期經濟成長，帶動營建業景氣，爰指示經建會會同內政部研提加速推動都市更新之短期行動方案，並已於95年1月25日核定實施。
貳、方案內容
一、工作目標
於中央及地方主管機關成立都市更新單一窗口，協助一般民間申辦中之都市更新案解決問題，輔導其儘速實施，目標3年內輔導完成70處都市更新事業之實施；並主動選定具有開發潛力且公有土地為主之地區，以都市更新方式，進行都市計畫檢討、都市更新整體規劃及地權整理，目標3年內完成50處招商作業，再交由民間投資開發。
二、推動組織
（一）政策及協調部分：行政院為推動都市更新政策，設都市更新政策小組，由行政院副院長召集，任務包括都市更新目標及策略之決定、督導都市更新方案之推動進度、都市更新發展措施評議、諮詢之提供及其他有關都市更新協調事項；另為執行小組之決議、協調與推動都市更新相關事宜，於政策小組下設推動小組，由行政院經濟建設委員會與內政部共同召集。
（二）專責推動部分：內政部營建署成立15至17人之都市更新任務編組，並甄選成立都市更新總顧問團隊，提供符合市場需求之更新開發建議、更新規劃、輔導及訓練之技術服務及完善的都市更新諮詢服務與溝通平台；並責成直轄市及縣（市）政府依據都市更新條例第17條第2項規定成立都市更新專責機構，負責相關業務之推動。
（三）事業實施部分：依據性質不同，可區分為主管機關自行實施、公開評選都市更新事業機構實施、同意其他機關（構）實施、土地及合法建築物所有權人自組更新團體實施及委託都市更新事業機構實施等方式。
三、推動財源
（一）都市更新前置作業融資：由行政院中美基金匡列新臺幣20億元之運用額度，低利貸款融資中央、地方都市更新主管機關、都市更新事業機構及都市更新團體，辦理都市更新前置作業工作。
（二）都市更新事業資金融資：提供中長程資金至少新台幣2,000億元，低利貸放都市更新實施者，實施都市更新事業。
（三）補助都市更新地區關聯性公共工程經費：由各級政府編列相關公共建設預算，配合辦理都市更新地區周邊公共工程之興闢事宜。
（四）保證機制：協調中小企業信用保證基金提供都市更新事業實施者貸款之信用保證。
參、辦理情形
為加速推動都市更新，辦理方案新增業務，內政部營建署已成立都市更新任務編組，總人數預計15-17人。業務主掌包括都市更新政策、方案及相關法規研（修）訂與解釋、都市更新政策小組與推動小組相關幕僚、都市更新推動執行機制與整體推動實施策略之建立、公有土地參與都市更新之協調、都市更新計畫及土地使用計畫協調及調整、更新地區地權整理及地上物處理、都市更新不動產證券化相關業務執行、都市更新前置作業資金與都市更新事業資金之初部審查、更新方案補助經費審核、撥貸及更新地區實施者甄選及招商投資等業務。
目前「加速推動都市更新方案」之業務推動，依實施主體及規模之差異區分為「自主性更新」及「政策性更新」兩大部分。「自主性更新」係由間自行整合實施，政府提供輔導協助，通常更新單元面積較小，其中由住戶組織更新團體實施者稱為「自用型」，推動中之案件計有47案，由都市更新事業機構徵得多數住戶同意，實施都市更新事業者稱為「投資型」，推動中之案件計有102案；「政策性更新」則指面積達一定比例以上，產權複雜，須由政府提供先期規劃及必要之地權整理之協助後依更新程序辦理者而言。其中私有土地為主之地區，如無涉都市計畫之調整變更，經整體規劃後即可招商投資者，屬「環境改造型」，推動中之案件有17案；另公有地為主之地區，必須先進行都市計畫調整變更及完成整體規劃與地權整理後，始得招商投資之案件者，屬「機能調整型」，推動中之案件有33案。（如圖一）
一、自主性更新案之推動
（一）成立單一窗口專責輔導：已召開2場都市更新業者座談會，宣導加速推動都市更新方案內容；訂定「都市更新案件個別輔導計畫」，提供個案診斷及個別輔導，迄今已召開8場輔導會議，幫助9個個案解決其階段性問題；並主動逐案聯繫解決困難及提供法規相關諮詢。目前149個申辦中之案件，已輔導44案提送更新事業計畫或權利變換計畫，其中5案已審議完竣。
（二）都市更新前置作業融資：內政部已依方案研擬「都市更新前置作業融資計畫貸款要點（草案）」，將於近期發布實施。本（95）年度行政院中美基金並配合編列2億元，辦理低利貸款。貸款利率，以主管機關為借款人者，按中華郵政郵政儲金2年期定期儲蓄存款利率減1％機動計息；以都市更新事業機構或都市更新團體為借款人者，按中華郵政存簿儲金利率加承貸銀行加碼機動計息，銀行加碼上限為2.175％。
（三）都市更新事業資金融資：內政部已依方案研擬「都市更新事業資金優惠貸款要點(草案)」，刻送請行政院經建會審查。依草案規定，貸款對象包括都市更新實施者，貸款利率按中長期資金運用利率加承貸金融機構加碼機動計息，承貸金融機構加碼以不超過2％為限。
（四）協調地方政府適時依法提供公權力介入：配合都市更新條例第36條及第25條之1規定，研訂「權利變換範圍內代為拆除或遷移地上物作業規範」及「都市更新條例第25條之1作業規定」，以促使地方政府依法提供實施者公權力協助，排除少數權利人無理阻撓。
（五）建立都市更新標準作業流程：製作都市更新相關計畫書圖格式範本、檢討修正都市更新作業手冊及研訂計畫聯審機制，以降低實施者不確定性之投資風險。
（六）推動自用型社區更新：結合民間專業團體，培訓更新規劃師，鼓勵其進入社區整合居民意願，並協助自行實施都市更新事業。
二、政策性更新案之推動：
（一）選定優先地區專案推動：已勘選50處更新地區，補助辦理先期規劃，為掌控規劃方向與重點，並逐案邀請相關部會、地方政府與規劃團隊共同研討規劃方向，預計於95年6月前可提出每處更新地區之在發展構想、開發策略及推動時程與流程。其中並選擇20處可能在1至2年間產生帶動營建業之動力之地區，集中精力協助推動，以作為其他更新地區之示範案例，達成今年至少完成10處招商投資之目標。
（二）辦理全國性投資意向座談會：為使優先推動更新地區規劃構想符合實際，及加強後續招商投資之可行性，已陸續分區召開全國性投資意向座談會，邀請開發投資、百貨量販、觀光旅館及金融等相關業者提供意見，作為先期規劃參考，以增進投資可行性，並建立「都市更新E化平台」，將都市更新階段性成果予以呈現，提供潛在投資者後續開發評估參考。
（三）賡續勘選優先推動地區：目前選定優先辦理地區，部分因需配合鐵路改建工程或其他重大工程時程，無法於短期內有具體成果，爰將賡續勘選具有潛力之開發地區，加速推動都市更新業務。
三、制度管理與政策協調
（一）修正「都市更新條例」：修正重點為強化中央主管機關實施都市更新的機制，簡化申請作業流程，提高獎勵誘因，修正草案業已完成政策協商，刻正循法制作業程序辦理。
（二）修正「都市更新權利變換實施辦法」：修正放寬不能或不願參與權利變換分配者，在補償金發放或完成提存後，即可先行辦理產權移轉及變更登記。已於95年3月3日公布施行。
（三）修正「都市更新建築容積獎勵辦法」：本次修正重點為延長都市更新獎勵時程，並增訂更新案如情況特殊，擬突破容積獎勵上限規定，得循都市計畫變更程序為之。已完成部會協商，近期即將發布施行。
（四）協調研訂「都市更新事業計畫範圍內國有非公用土地處理原則」：各直轄市、縣（市）主管機關受理之一般都市更新案件，國有財產局業召開2次研商會議，訂定處理原則完竣。另為有更積極之處理作為，維護並創造國家資產價值，該局將另行考量更新單元規模、公有土地比例等因素，依「都市更新條例」第9條及「加速推動都市更新方案」規定，研議自行辦理、委託辦理、信託予信託機構辦理或作價方式交更新主管機關辦理可行性之檢討。
（五）協調修正「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」：開放證券投資信託事業經核准得兼營都市更新投資信託公司之業務。本辦法業於95年1月24日修正發布。
肆、總結
時間之於都市發展，同時扮演著「推手」與「殺手」的雙重角色。為創造都市再發展與再生之契機，政府業將「都市更新」視為都市政策之重點，並提出「加速推動都市更新方案」專案辦理，期於短期內呈現階段性之成果，以有效提升總體經濟成長，增加國庫財政收益，增加都市更新公共利益。而依據日本長期推動都市更新之經驗，一般民間申辦之個別性更新案，平均實施時程為5年8個月，政策性都市更新案，推動時程多在10年以上。是以，上開方案規定，預計在3年內輔導完成70處民間為主之個別性都市更新案，及完成50處政府為主整體性都市更新案之招商開發，實為一艱鉅之挑戰，惟有透過政府政策之強力支持、相關部會之全力協助並借重建築開發業、都市更新相關專業界、住戶及社區居民多重之力量注入，共同努力，始能成功。
(本文原載於都市更新簡訊第30期)
壹、緣起
臺灣地區過去數十年間，因為經濟快速成長及產業蓬勃發展，帶動都市人口急遽增加，都市規模不斷擴展，時至今日，部分早期發展地區已無可避免的呈現建築物結構老化、實質環境惡劣及都市機能衰敗現象。隨著國民所得及生活水準相對提高，如不能有計畫適時採取有效措施逐步謀求都市生活環境之更新改善，勢難滿足都市居民對於環境品質的殷切要求。因此加速推動都市更新，促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善都市整體環境，已然成為政府現階段之重要任務。
有鑑於此，陳總統於92年7月10日召開總統經濟顧問小組第一次會議時裁示：「都市更新是當前提高老舊社區土地價值、促進建築業發展及提升民眾生活品質的最有效方式之一，應視為國家重大經濟建設計畫，而加速推動。」且在該次會議中總統經濟顧問小組並建議「政府可考慮設置都市更新基金，以協助各直轄市、縣(市)政府及民間實施推動者，給予補助、低利或無息融資、投資等各種協助。」
目前「都市更新條例」及其相關子法已全部公（發）布施行，對於都市窳陋地區之更新工作，已建立完整的制度可資遵循。惟徒法不足以自行，內政部爰於93年研提都市更新中長程推動計畫，報院核定，並於94年編列11億元，補助地方政府辦理都市更新；行政院為提升短期經濟成長，帶動營建業景氣，爰指示經建會會同內政部研提加速推動都市更新之短期行動方案，並已於95年1月25日核定實施。
貳、方案內容
一、工作目標
於中央及地方主管機關成立都市更新單一窗口，協助一般民間申辦中之都市更新案解決問題，輔導其儘速實施，目標3年內輔導完成70處都市更新事業之實施；並主動選定具有開發潛力且公有土地為主之地區，以都市更新方式，進行都市計畫檢討、都市更新整體規劃及地權整理，目標3年內完成50處招商作業，再交由民間投資開發。
二、推動組織
（一）政策及協調部分：行政院為推動都市更新政策，設都市更新政策小組，由行政院副院長召集，任務包括都市更新目標及策略之決定、督導都市更新方案之推動進度、都市更新發展措施評議、諮詢之提供及其他有關都市更新協調事項；另為執行小組之決議、協調與推動都市更新相關事宜，於政策小組下設推動小組，由行政院經濟建設委員會與內政部共同召集。
（二）專責推動部分：內政部營建署成立15至17人之都市更新任務編組，並甄選成立都市更新總顧問團隊，提供符合市場需求之更新開發建議、更新規劃、輔導及訓練之技術服務及完善的都市更新諮詢服務與溝通平台；並責成直轄市及縣（市）政府依據都市更新條例第17條第2項規定成立都市更新專責機構，負責相關業務之推動。
（三）事業實施部分：依據性質不同，可區分為主管機關自行實施、公開評選都市更新事業機構實施、同意其他機關（構）實施、土地及合法建築物所有權人自組更新團體實施及委託都市更新事業機構實施等方式。
三、推動財源
（一）都市更新前置作業融資：由行政院中美基金匡列新臺幣20億元之運用額度，低利貸款融資中央、地方都市更新主管機關、都市更新事業機構及都市更新團體，辦理都市更新前置作業工作。
（二）都市更新事業資金融資：提供中長程資金至少新台幣2,000億元，低利貸放都市更新實施者，實施都市更新事業。
（三）補助都市更新地區關聯性公共工程經費：由各級政府編列相關公共建設預算，配合辦理都市更新地區周邊公共工程之興闢事宜。
（四）保證機制：協調中小企業信用保證基金提供都市更新事業實施者貸款之信用保證。
參、辦理情形
為加速推動都市更新，辦理方案新增業務，內政部營建署已成立都市更新任務編組，總人數預計15-17人。業務主掌包括都市更新政策、方案及相關法規研（修）訂與解釋、都市更新政策小組與推動小組相關幕僚、都市更新推動執行機制與整體推動實施策略之建立、公有土地參與都市更新之協調、都市更新計畫及土地使用計畫協調及調整、更新地區地權整理及地上物處理、都市更新不動產證券化相關業務執行、都市更新前置作業資金與都市更新事業資金之初部審查、更新方案補助經費審核、撥貸及更新地區實施者甄選及招商投資等業務。
目前「加速推動都市更新方案」之業務推動，依實施主體及規模之差異區分為「自主性更新」及「政策性更新」兩大部分。「自主性更新」係由間自行整合實施，政府提供輔導協助，通常更新單元面積較小，其中由住戶組織更新團體實施者稱為「自用型」，推動中之案件計有47案，由都市更新事業機構徵得多數住戶同意，實施都市更新事業者稱為「投資型」，推動中之案件計有102案；「政策性更新」則指面積達一定比例以上，產權複雜，須由政府提供先期規劃及必要之地權整理之協助後依更新程序辦理者而言。其中私有土地為主之地區，如無涉都市計畫之調整變更，經整體規劃後即可招商投資者，屬「環境改造型」，推動中之案件有17案；另公有地為主之地區，必須先進行都市計畫調整變更及完成整體規劃與地權整理後，始得招商投資之案件者，屬「機能調整型」，推動中之案件有33案。（如圖一）
一、自主性更新案之推動
（一）成立單一窗口專責輔導：已召開2場都市更新業者座談會，宣導加速推動都市更新方案內容；訂定「都市更新案件個別輔導計畫」，提供個案診斷及個別輔導，迄今已召開8場輔導會議，幫助9個個案解決其階段性問題；並主動逐案聯繫解決困難及提供法規相關諮詢。目前149個申辦中之案件，已輔導44案提送更新事業計畫或權利變換計畫，其中5案已審議完竣。
（二）都市更新前置作業融資：內政部已依方案研擬「都市更新前置作業融資計畫貸款要點（草案）」，將於近期發布實施。本（95）年度行政院中美基金並配合編列2億元，辦理低利貸款。貸款利率，以主管機關為借款人者，按中華郵政郵政儲金2年期定期儲蓄存款利率減1％機動計息；以都市更新事業機構或都市更新團體為借款人者，按中華郵政存簿儲金利率加承貸銀行加碼機動計息，銀行加碼上限為2.175％。
（三）都市更新事業資金融資：內政部已依方案研擬「都市更新事業資金優惠貸款要點(草案)」，刻送請行政院經建會審查。依草案規定，貸款對象包括都市更新實施者，貸款利率按中長期資金運用利率加承貸金融機構加碼機動計息，承貸金融機構加碼以不超過2％為限。
（四）協調地方政府適時依法提供公權力介入：配合都市更新條例第36條及第25條之1規定，研訂「權利變換範圍內代為拆除或遷移地上物作業規範」及「都市更新條例第25條之1作業規定」，以促使地方政府依法提供實施者公權力協助，排除少數權利人無理阻撓。
（五）建立都市更新標準作業流程：製作都市更新相關計畫書圖格式範本、檢討修正都市更新作業手冊及研訂計畫聯審機制，以降低實施者不確定性之投資風險。
（六）推動自用型社區更新：結合民間專業團體，培訓更新規劃師，鼓勵其進入社區整合居民意願，並協助自行實施都市更新事業。
二、政策性更新案之推動：
（一）選定優先地區專案推動：已勘選50處更新地區，補助辦理先期規劃，為掌控規劃方向與重點，並逐案邀請相關部會、地方政府與規劃團隊共同研討規劃方向，預計於95年6月前可提出每處更新地區之在發展構想、開發策略及推動時程與流程。其中並選擇20處可能在1至2年間產生帶動營建業之動力之地區，集中精力協助推動，以作為其他更新地區之示範案例，達成今年至少完成10處招商投資之目標。
（二）辦理全國性投資意向座談會：為使優先推動更新地區規劃構想符合實際，及加強後續招商投資之可行性，已陸續分區召開全國性投資意向座談會，邀請開發投資、百貨量販、觀光旅館及金融等相關業者提供意見，作為先期規劃參考，以增進投資可行性，並建立「都市更新E化平台」，將都市更新階段性成果予以呈現，提供潛在投資者後續開發評估參考。
（三）賡續勘選優先推動地區：目前選定優先辦理地區，部分因需配合鐵路改建工程或其他重大工程時程，無法於短期內有具體成果，爰將賡續勘選具有潛力之開發地區，加速推動都市更新業務。
三、制度管理與政策協調
（一）修正「都市更新條例」：修正重點為強化中央主管機關實施都市更新的機制，簡化申請作業流程，提高獎勵誘因，修正草案業已完成政策協商，刻正循法制作業程序辦理。
（二）修正「都市更新權利變換實施辦法」：修正放寬不能或不願參與權利變換分配者，在補償金發放或完成提存後，即可先行辦理產權移轉及變更登記。已於95年3月3日公布施行。
（三）修正「都市更新建築容積獎勵辦法」：本次修正重點為延長都市更新獎勵時程，並增訂更新案如情況特殊，擬突破容積獎勵上限規定，得循都市計畫變更程序為之。已完成部會協商，近期即將發布施行。
（四）協調研訂「都市更新事業計畫範圍內國有非公用土地處理原則」：各直轄市、縣（市）主管機關受理之一般都市更新案件，國有財產局業召開2次研商會議，訂定處理原則完竣。另為有更積極之處理作為，維護並創造國家資產價值，該局將另行考量更新單元規模、公有土地比例等因素，依「都市更新條例」第9條及「加速推動都市更新方案」規定，研議自行辦理、委託辦理、信託予信託機構辦理或作價方式交更新主管機關辦理可行性之檢討。
（五）協調修正「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」：開放證券投資信託事業經核准得兼營都市更新投資信託公司之業務。本辦法業於95年1月24日修正發布。
肆、總結
時間之於都市發展，同時扮演著「推手」與「殺手」的雙重角色。為創造都市再發展與再生之契機，政府業將「都市更新」視為都市政策之重點，並提出「加速推動都市更新方案」專案辦理，期於短期內呈現階段性之成果，以有效提升總體經濟成長，增加國庫財政收益，增加都市更新公共利益。而依據日本長期推動都市更新之經驗，一般民間申辦之個別性更新案，平均實施時程為5年8個月，政策性都市更新案，推動時程多在10年以上。是以，上開方案規定，預計在3年內輔導完成70處民間為主之個別性都市更新案，及完成50處政府為主整體性都市更新案之招商開發，實為一艱鉅之挑戰，惟有透過政府政策之強力支持、相關部會之全力協助並借重建築開發業、都市更新相關專業界、住戶及社區居民多重之力量注入，共同努力，始能成功。
(本文原載於都市更新簡訊第30期)
