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荒廢眷村重建為綠能住宅大樓
本基金會協助奧斯卡建設推動吉林路公有土地活化
這個眷村就位在吉林路與吉林路12巷、14巷所圍街廓東側，鄰近長安國小，介於林森北路商圈及南京松江商圈之間。隨著捷運興闢（新莊蘆洲線）及松山機場兩岸直航帶動下，為臺北市重要發展區域之一。東側是三棟屋齡超過40年之三層加強磚造建物，西側則有大面積公有土地（佔更新單元面積83%）閒置低度利用，為國防部早年興建的吉松新村，地上眷戶均已搬遷而列為「國軍老舊眷村改建計畫」之處分標的，現況雜草叢生並有3棟老舊窳陋荒廢舊違章建物，與周邊發展不協調。
充分溝通所有地主，加速更新腳步
本案在2011年6月經臺北市政府公告劃定為更新單元，實施者隨即啟動事業計畫及權利變換計畫之程序、申請分配、公私有所有權人協調溝通，於同年10月即申請事業計畫及權利變換計畫報核，歷經兩年半審議而於2014年3月公告實施。
更新單元範圍圖
開放空間，提供周邊居民連絡情感的場所
基地位處街廓角地，為塑造本案與周圍環境良好關係，臨計畫道路退縮留設4至6公尺無遮簷人行步道，並以複層式植栽立體綠化設計，提供舒適優質、綠意的人行空間。另為對環境有所貢獻，本案臨吉林路側除原留設6公尺人行道外，再退縮6公尺開放空間廣場供周邊社區及長安國小使用，更在未開挖處栽植大型喬木並規劃夜間照明及適當座椅，希望可塑造都市空間節點。
此外，考量整體環境交通與住戶動線之流暢性，行人動線以次要道路吉林路14巷（15公尺寬）進出並規劃無障礙使用空間，而停車出入口則設置於基地西北角鄰吉林路14巷側，避開東側吉林路（鄰近長安國小）及南側吉林路12巷（6公尺寬），並利用地坪材質與人行動線明顯區隔，盡量減少對周邊交通系統之衝擊，以利後續管理維護。
打造現代化黃金級綠建築的優質住宅
在量體造型規劃上，以低建蔽率（約30%）及加大棟距方式降低建築物量體之壓迫及舒緩巷弄空間感，提供良好的通風採光。立面採簡潔俐落的現代簡化主義設計，採中高明度及中性色彩為主，以立體石材框架及錯層跳躍陽台為主要元素，配合坡璃帷幕及金屬格柵打造和諧簡約之優質建築，塑造輕快動感之韻律。
更新後規劃地上16層地下3層之鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）住宅大樓，並配合政府節能減碳政策，經檢討可符合基地綠化量、基地保水、日常節能、水資源回收再利用、污水排放等內容，擬取得黃金級綠建築標章，致力提升全棟建築品質，並未來住民使用上更為便利舒適。
充分尊重公地主導意願
本案公有地佔八成以上，公有土地依《都市更新條例》第27條規定參與都市更新，時常被質疑「以小吃大」的問題。因此，本案在劃定更新單元、擬訂及審議更新事業等階段中，四次函詢各級公有土地管理機關均無主導更新意願，且歷經內政部營建署城鄉發展分署兩次協助國防部檢視評估計畫內容，充分尊重公有土地管理機關意願，但國防部、市政府、內政部均無意願主導。
另於申請選配階段時，實施者協助分析選配方案之優劣，並為滿足國有土地彈性處理之需求，於事業計畫中載明：「本案以預選房地及車位方式保障國有土地權益，但於計畫核定後仍保有辦理『標售』或『與實施者協議領取權利金』事宜之彈性及選擇」。選配房地部分由上往下連續集中選配（6至13層），實施者僅分回低樓層單元，有別於實務中一般建商之操作，唯有抱持多贏的角度推動都市更新方可圓滿、順利。
更新審議過程中時常以「公有土地面積大、人數單純」之由，要求實施者下修相關人事成本及管理費，但實施者所投入與公有土地管理機關說明溝通之時間、整合成本更多，充分顯示公有地整合比私地更難。
基地西側大面積公有土地為雜草叢生且呈低度利用，與周邊都市紋理發展不協調
立面以立體石材框架及錯層跳躍陽台為主要元素，配合坡璃帷幕及金屬格柵打造和諧簡約之優質建築
計畫內容摘要
這個眷村就位在吉林路與吉林路12巷、14巷所圍街廓東側，鄰近長安國小，介於林森北路商圈及南京松江商圈之間。隨著捷運興闢（新莊蘆洲線）及松山機場兩岸直航帶動下，為臺北市重要發展區域之一。東側是三棟屋齡超過40年之三層加強磚造建物，西側則有大面積公有土地（佔更新單元面積83%）閒置低度利用，為國防部早年興建的吉松新村，地上眷戶均已搬遷而列為「國軍老舊眷村改建計畫」之處分標的，現況雜草叢生並有3棟老舊窳陋荒廢舊違章建物，與周邊發展不協調。
充分溝通所有地主，加速更新腳步
本案在2011年6月經臺北市政府公告劃定為更新單元，實施者隨即啟動事業計畫及權利變換計畫之程序、申請分配、公私有所有權人協調溝通，於同年10月即申請事業計畫及權利變換計畫報核，歷經兩年半審議而於2014年3月公告實施。
更新單元範圍圖
開放空間，提供周邊居民連絡情感的場所
基地位處街廓角地，為塑造本案與周圍環境良好關係，臨計畫道路退縮留設4至6公尺無遮簷人行步道，並以複層式植栽立體綠化設計，提供舒適優質、綠意的人行空間。另為對環境有所貢獻，本案臨吉林路側除原留設6公尺人行道外，再退縮6公尺開放空間廣場供周邊社區及長安國小使用，更在未開挖處栽植大型喬木並規劃夜間照明及適當座椅，希望可塑造都市空間節點。
此外，考量整體環境交通與住戶動線之流暢性，行人動線以次要道路吉林路14巷（15公尺寬）進出並規劃無障礙使用空間，而停車出入口則設置於基地西北角鄰吉林路14巷側，避開東側吉林路（鄰近長安國小）及南側吉林路12巷（6公尺寬），並利用地坪材質與人行動線明顯區隔，盡量減少對周邊交通系統之衝擊，以利後續管理維護。
打造現代化黃金級綠建築的優質住宅
在量體造型規劃上，以低建蔽率（約30%）及加大棟距方式降低建築物量體之壓迫及舒緩巷弄空間感，提供良好的通風採光。立面採簡潔俐落的現代簡化主義設計，採中高明度及中性色彩為主，以立體石材框架及錯層跳躍陽台為主要元素，配合坡璃帷幕及金屬格柵打造和諧簡約之優質建築，塑造輕快動感之韻律。
更新後規劃地上16層地下3層之鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）住宅大樓，並配合政府節能減碳政策，經檢討可符合基地綠化量、基地保水、日常節能、水資源回收再利用、污水排放等內容，擬取得黃金級綠建築標章，致力提升全棟建築品質，並未來住民使用上更為便利舒適。
充分尊重公地主導意願
本案公有地佔八成以上，公有土地依《都市更新條例》第27條規定參與都市更新，時常被質疑「以小吃大」的問題。因此，本案在劃定更新單元、擬訂及審議更新事業等階段中，四次函詢各級公有土地管理機關均無主導更新意願，且歷經內政部營建署城鄉發展分署兩次協助國防部檢視評估計畫內容，充分尊重公有土地管理機關意願，但國防部、市政府、內政部均無意願主導。
另於申請選配階段時，實施者協助分析選配方案之優劣，並為滿足國有土地彈性處理之需求，於事業計畫中載明：「本案以預選房地及車位方式保障國有土地權益，但於計畫核定後仍保有辦理『標售』或『與實施者協議領取權利金』事宜之彈性及選擇」。選配房地部分由上往下連續集中選配（6至13層），實施者僅分回低樓層單元，有別於實務中一般建商之操作，唯有抱持多贏的角度推動都市更新方可圓滿、順利。
更新審議過程中時常以「公有土地面積大、人數單純」之由，要求實施者下修相關人事成本及管理費，但實施者所投入與公有土地管理機關說明溝通之時間、整合成本更多，充分顯示公有地整合比私地更難。
基地西側大面積公有土地為雜草叢生且呈低度利用，與周邊都市紋理發展不協調
立面以立體石材框架及錯層跳躍陽台為主要元素，配合坡璃帷幕及金屬格柵打造和諧簡約之優質建築
計畫內容摘要
| 案名 | 臺北市中山區長安段三小段725地號等7筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫 |
| 基地位置 | 吉林路及吉林路14巷交叉口（長安國小西側） |
| 實施者 | 奧斯卡建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 1,884.00㎡ |
| 使用分區 | 住三：1,884.00㎡ |
| 更新前 | 產權：私有土地324.00㎡(佔17.20%)、公有土地1,560.00㎡ (佔82.80%) 所有權人：私有土地3人、公有土地1人 更新前戶數：6戶 合法建築物面積：808.86㎡，3戶 舊違章建築物面積：274.41㎡，3戶 |
| 更新後 | 用途：住宅 實設建蔽率：30.47% 實設容積率：304.61% 更新獎勵容積：1,500.07㎡(35.39%) 允建容積：5,739.07㎡ 總樓地板面積：11,226.35㎡ 構造樓層：SRC造，地上16層/地下3層 停車位數：汽車73輛，機車70輛 總戶數：50戶 參與分配：4人 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 吳成榮建築師事務所 |
| 不動產估價 | 宏大不動產估價師聯合事務所（選定） 巨秉不動產估價師聯合事務所、麗業不動產估價師聯合事務所、 |
更新事業推動
2011.06.08更新單元劃定
2011.08.24事業及權利變換計畫公聽會
2011.10.28申請事業及權利變換計畫報核
2011.12.15國防部眷地實施都市更新計畫推動專案小組審查
2012.11.09~11.23公開展覽期間
2012.11.21公辦事業及權利變換計畫公聽會
2013.01.31幹事會及權利變換小組審查
2013.09.23第145次審議會審查
2014.03.06事業及權利變換計畫公告實施
(本文原載於都市更新簡訊第61期)
2011.08.24事業及權利變換計畫公聽會
2011.10.28申請事業及權利變換計畫報核
2011.12.15國防部眷地實施都市更新計畫推動專案小組審查
2012.11.09~11.23公開展覽期間
2012.11.21公辦事業及權利變換計畫公聽會
2013.01.31幹事會及權利變換小組審查
2013.09.23第145次審議會審查
2014.03.06事業及權利變換計畫公告實施
(本文原載於都市更新簡訊第61期)
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