因九二一災後重建以都市更新方式辦理有了具體成效，促使部份空轉多年陷入困境的海砂屋重建社區，有了一份新的希望，但都市更新不是萬靈丹，仍有相關的限制，且在目前的政策上，雖未明文規定，但以晶宮大廈之前例，在重建優惠上，都市更新與海砂屋重建兩者無法併行使用，因此住戶必須評量社區特性及目標性，擇一使用。

都市更新辦理的依據來自「都市更新條例」及相關子法，有多數決及相關重建的處理配套措施的規定，而災後重建更有臨門方案的融資及後續的銀行優惠貸款，更強化其執行的可行性。高氯離子混凝土建築物（一般稱為海砂屋）的社區重建，目前僅能依部份直轄市、縣(市)政府所訂之「高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」為依據，主要的精神建立在社區住戶自行解決所有問題，政府僅給予容積獎勵、部份的補助金的方式辦理，無公權力的強制性。以下就目前都市更新與海砂屋重建方式說明其主要的差別，提供做為參考：

就執行工具來說：都市更新具有重建時相關都市計畫、土地登記、他項權利、建築設計及不動產估價等處理方式的規範，也規定了公平公開的權利變換方式以分擔重建費用及更新後權利價值，對實施者及住戶的權利義務都較有保障，但相對行政程序較為冗長，對大型社區且權利義務複雜的社區，較為合適。而海砂屋重建則大致為一般建築行為及私契協議分擔分配方式辦理，較適合組成單純的社區。

就強制性來說：社區若有人不願參與重建，或是惡意刁難，難以整合全部的共識，則較適合運用都市更新，僅須取得符合條例規定之人數及面積比例即可辦理重建；而海砂屋必須所有人同意，或是以林口社區為前例，以土地法訴請法院判決強制出讓，方可辦理社區重建。這往往是重建時程嚴重延宕最主要因素，也是運用更新重建的最大理由。

就他項權利的處理來說：都市更新對於他項權利的處理，明確規定可以轉載登記或逕為塗銷處理，而海砂屋則須取得他項權利人同意，方得辦理，增大協調的層面與難度。另若有限制登記等情事發生時，海砂屋可能就須面臨無法重建之窘境了，且無法禁止相關產權移轉的規定，若有人要惡意破壞，運用地政相關手法，將使重建過程波折不斷。

就獎勵方面來看：建築容積獎勵部份，海砂屋重建大致可爭取原容積率或原總樓地板面積百分之三十，而都市更新的容積獎勵雖是以法定容積的1.5倍或原建築容積加上30%的法定容積為上限，但須逐項檢討爭取，容積獎勵結果須視基地特性而定。建蔽率部份，海砂屋重建得專案以原建蔽率興建，但更新須以新建蔽率檢討。而稅賦減免部份，都市更新重建在土地增值稅、房屋稅及地價稅等有減免的優惠，而海砂屋則無。

目前台北市有許多海砂屋重建案運作多年，但仍無法重建，主要問題在於無法100%整合及限制登記問題等，而大多數住戶一方面不瞭解更新的方式，另一方面在於其目標性的選擇上產生猶豫，一是認為更新時程過於冗長，但事實上，如果加上住戶意願整合時間，取得100%的同意時程，不見得比更新審查時間快。另一方面是，費用的負擔上，海砂屋的容積獎勵大都明確可取得，而更新的容積獎勵以目前幾個案例來看，則大都難以取得獎勵上限。

另海砂屋要以都市更新進行重建最大的關鍵，與主管機關的政策態度亦有密切關係，一是海砂屋受災地區是否能劃定更新地區？一是行政程序與審查是否能以協助配合的態度，而非管制防範的處理方式？而最關鍵的是重建財源，依九二一重建的經驗，還須多方溝通與努力，如此方能順利幫助這些社區重生。

(本文原載於都市更新簡訊第17期)