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住宅重建推動-「減棟減戶」之做法

隨著時間的流逝,及多頭重建政策影響,使願意參與重建的比例隨之不斷遞減,致使重建住宅指分配率過低,為降低重建後的餘屋量,同時也為使五十億的臨門資金能夠更有效的分配與利用,協助更多的社區完成重建,因此依照社區各別環境因素,採取「減戶」、「減棟」的方式進行重建已經是必然的趨勢。

九二一基金會於6月29日於台中市全國飯店,邀請林進源建築師以台中縣大里市全家福社區為減戶重建案例(由更新前60戶減到32戶),及廖乙勇建築師以台北縣新莊市博士的家為減棟重建案例(更新前3棟137戶減至2棟94戶,及一塊面積593.78平方公尺可單獨興建的基地),提出辦理的方式、經驗、與應注意的事項,作為其他社區未來評估及辦理的參考。

而在減戶、減棟的規劃中,對社區的正面意義在於:居住密度降低,可使用公共空間加大,尤以減棟的社區中,分割出的短期不興建基地,更可增加社區開放空間,大幅提高居住環境的品質。另是社區鄰里關係的重整,這幾年重建的歷程,願意留下重建的居民大多數是具有共同革命情感的好鄰居,使未來社區的互動關係,會更加緊密。而減少空屋後,增加指配率,以達到申請臨門門檻,可加速社區重建進度,不僅協助願意參與者可以重建,更可協助不參與處理原有產權問題,也讓他項權利人之權益可以得到更有效的處理。

減戶的操作,應先依重建意願調查,以參與的戶數作為住宅規模規劃的基礎,在實際的經驗中,許多的社區都進行了不只一次的指配,依分配結果,反覆修正規模。而減戶最大的問題關鍵,是更新後各戶分配的土地持分面積與公共設施持分面積會增加,造成重建的負擔加重,因此在規劃過程中,應考量空屋量與住戶的負擔能力的平衡,避免造成更多的不參與者;然針對減戶負擔加重的部分,九二一基金會亦打算補助因減戶所增加的部分費用,以促進重建可行性。另外減戶的分配可能會降低更新後土地的利用效率,因容積的降低可能影響該土地的價值。

考量減棟分割單獨基地時,其過程及考量重點與減戶相似,因減棟後分割出的單一基地,須為可建築用地,因此適合的基地規模與環境更加嚴格,可適用的社區更少。以目前進行將朝減棟分割基地方向辦理的社區來看,戶數規模大體上在100戶以上,而基地須面臨兩道路以上(大里龍閣面臨一條道路,但為臨路之長型基地),且面積須具一定規模為可執行。但以此方式辦理的社區,與僅進行減戶社區相較更有利部份,在於分割出的基地,雖須為可建築基地,但在短期內卻不會進行開發使用,可增加社區的開放空間,強化社區環境品質;同時,減棟的規劃,是以將不參與者的產權集中分配於該分割基地上的觀念進行,因此住戶之土地持分與公設持分依其需要規劃,不會因戶數減少而增加,造成負擔加重,但須注意的是,該分割基地須符合經濟規模,避免其更新後的價值,與重建基地差異過大,將會產生住戶須負擔一部份土地成本的情形,因此規劃時,應與估價結果充份配合,試算居民負擔,以調整該基地之規模與條件。另應注意的是,應在事業計畫中須敘明,該基地未來開發的容積,尤其是更新前容積及高於法定容積之基地,以避免影響該基地的價值。

「減戶減棟」的重建方式,已成為集合式住宅災後重建的主要趨勢,現已有近40個社區依其參與意願及基地條件,朝這個方向進行了。
 

(本文原載於都市更新簡訊第16期)

  • 發布日期
    2002/07/19
  • 發表人
    基金會研展部副主任 陳俊潔