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元大方圓

南京東路一段商業活化新契機

  • 年  期:2021年完工
  • 目前進度:完成
  • 地  址:南京東路一段17號

本案雖為第四種商業區,因經歷史遷移及鄰近公園的情況下,相較於周邊活絡之商業行為,本案地上建築物一樓多作為一般零售業使用,二樓以上仍以住宅使用為主。因地上建築物屋齡老舊,除有逃生防災、結構安全等疑慮外,尚有土地使用發展強度明顯不符合都市計畫所賦予之使命。並透過都市更新機會,申請辦理更正地籍線並逕為分割新增同小段兩筆道路用地,解決長久以來地籍線與計畫道路邊線不符情形。更新後,除能提供良好居住環境外,利用所打造之南京東路一段新地標,活絡該地區應有之商業行為及效益。

本案申請都市更新容積獎勵 2495.25 ㎡(20.21%)及容積移轉 3,704.40 ㎡(30%),合計為6,199.65㎡,約佔法定容積50.21%,業經臺北市政府核定公告,獎勵內容如表說明。

項目
面積(m2)
百分比(%)
說明
△F1以原容積高於法定容積部份核計之獎勵

△F2居住面積不及當地水準獎勵

△F3更新時程獎勵
867.5
7.00%

本更新單元位於臺北市政府於民國102 年1 月11 日經臺北市政府(府都新字第10132131300號)公告發布實施之「劃定臺北市中山區中山段三小段812-2地號等15筆土地為更新單元」,故依據都市更新建築容積獎勵辦法第7條及臺北市都市更新自治條例19條之規定,本事業計畫於102年6月30日申請報核,故依法可申請法定容積7%之獎勵容積。

△F4考量地區環境狀況獎勵

△F5更新地區規劃設計獎勵
2100.56
6.00%

△F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災
本案設計時配合鄰近地區建築物量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、人行步道進行整體設計,估計約可申請基準容積6%之都更容積獎勵,獎勵面積為743.57㎡。
△F5-3供人行走之地面道路或騎樓
本案之人行步道留設為配合基地周遭相鄰街廓交通及消防考量,申請容積獎勵面積為613.42㎡,可爭取容積獎勵4.95%。 △F6綠建築標章之建築設計
依據內政部都市更新建築容積獎勵辦法第8 條及臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準規定,以及臺北市都市更新處公佈都市更新案實施者申請「建築基地及建築物採綠建築設計」獎勵容積之辦理流程,本案擬規劃綠建築指標以取得綠建築標章,並通過綠建築分級評估銀級,因此可爭取獎勵法定基準容積之6%,獎勵面積為743.57㎡。

△F6處理違建戶之樓地板面積獎勵

申請容積獎勵總計:
2495.25
20.21%

依據《都市更新建築容積獎勵辦法》第13條規定及《都市更新條例》第44條辦理之建築容積申請,除協助開闢公共設施(△F4-2協助開闢都市計畫道路)或公益設施外,其獎勵後建築容積不得超過「各該建築基地1.5倍之法定容積」或「各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積」。本案獎勵後容積上限檢討F=14,843.25㎡< 18,522.00㎡,符合規定。

其他容積獎勵:

容積移轉:
3,704.40
30%

本案更新單元內基地擬依《都市計畫容積移轉實施辦法》及《臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件》規定申請容積移轉,本案擬辦理容積移轉之額度為3,704.40㎡,約法定基準容積30%。

總計:
6,199.65
50.21%

本案基準容積為12,348.00㎡,申請都市更新容積獎勵為2,495.25㎡,容積移轉額度為3,704.40㎡,日劇時期重劃道路地區地籍線與都市計畫道路邊界線不符之土地捐贈補償容積為44.08㎡,合計總容積為18,592.45㎡,獎勵後允建容積率為843.20%。