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南港區中南街更新案

南港舊城區都市更新

  • 年  期:預計2021年權利變換核定
  • 目前進度:審議
  • 地  址:臺北市南港區南市民大道八段、市民大道八段565巷、市民大道八段569巷、市民大道八段南港路一段137巷5弄及中南街

本案所在街廓於89年6月26日經臺北市政府公告劃定為更新地區,現況建築物除有16棟4層鋼筋混凝土建物外,鄰中南街有多棟1、2層樓建物,整體而言土地利用效率低。本案產權複雜,部分土地、建物謄本與現況情形不符,開發整合具相當難度。所幸實施者世豐開發多年來持續與所有權人溝通協調,終於在民國104年達到同意比例門檻並申請事業計畫報核。

本案申請獎勵項目計有(1)原容積高於法定容積7.55%(2)時程獎勵6%(3)建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%(4)供人行走之地面道路或騎樓8.67%(5)更新單元規模獎勵3.10%(6)黃金級綠建築獎勵8%(7)處理違建戶獎勵3.04%等項目,合計申請都市更新獎勵44.35%,獎勵內容如下表說明。

項目
面積(m2)
百分比(%)
說明
△F1以原容積高於法定容積部份核計之獎勵
533.40
7.55%

更新單元範圍內4層樓建築物皆有原容積大於法定容積之情形,經實際檢討本案合法建築物坐落基地面積合計共1,896.55㎡,乘以容積率225%後,法定容積為4,267.23㎡。另合法建築物更新前使用容積共計為4,800.62㎡,計算後得出原使用容積高於法定容積部分共533.40㎡,約佔法定容積約7.55%。

△F2居住面積不及當地水準獎勵

△F3更新時程獎勵
423.98
6.00%

本更新單元位處臺北市政府89年6月26日公告劃定之「南港區‧研究院路、南港路西側更新地區」都市更新範圍內。本案事業概要於民國101年06月14日送件報核,故本案依據都市更新建築容積獎勵辦法第九條及臺北市都市更新自治條例第十九條之規定,申請法定容積6%之獎勵容積。

△F4考量地區環境狀況獎勵

△F5更新地區規劃設計獎勵
1,961.98
27.77%

△F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災
本案設計時配合鄰近地區建築物量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、人行步道進行整體設計,申請基準容積8.00%之都更容積獎勵。
△F5-3供人行走之地面道路或騎樓
依「配合第二代展會中心變更臺北市南港經貿園區特定專用區C12、C13街廓商業區及週邊商業區細部計畫案」規定,留設5公尺帶狀式開放空間,本案於更新單元東側及南側留設6公尺以上無遮簷人行步道,並在地面層出入口與相鄰人行空間地坪交接處以順平方式處理,鋪面系統符合延續人行道鋪面之型式、顏色,並考量車輛防滑及相關警示。申請獎勵容積面積為 662.71㎡,爭取法定容積8.67%之獎勵容積。
△F5-5更新單元規模
本更新單元規模為3,140.60㎡,符合臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準,故申請3.10%容積獎勵,獎勵面積為219.06㎡。
△F5-6綠建築標章之建築設計
本案建築規劃設計符合綠建築標章黃金級要求,故申請綠建築黃金級獎勵8.00%容積獎勵,獎勵面積為565.31 ㎡。

△F6處理違建戶之樓地板面積獎勵
214.52
3.04%

本案更新單元內舊違章建築戶為中南街20號、26號及32號等3戶,皆屬民國77年8月1日以前興建,經實際測量結果,本更新單元內符合占有他人土地之舊違章建築戶總樓地板面積計為316.20㎡,本案皆已現地安置,每戶申請上限以96㎡為上限,合計申請獎勵面積為214.52㎡,約佔為法定容積比例3.04%。

申請容積獎勵總計:
3,133.88
44.35%

依據都市更新建築容積獎勵辦法第13條規定:依本辦法規定給予獎勵後之建築容積,及其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核准給予獎勵之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。經檢討,本案申請都更容積獎勵值為3,133.88㎡,小於上限3,533.18㎡,符合規定。

其他容積獎勵:
2,252.90
31.88%

老舊公寓專案計畫增額容積獎勵
原則一、公共設施補充原則
都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者給予獎勵,本案合計申請50.41㎡,佔法定容積比例約0.71%。
原則二、適當規模住宅誘導原則
1.本案合適規模住宅(18~30坪)佔實施者分回比例達67.10%,依規定申請法定容積5%之獎勵值,共353.32㎡。
2.本案依「臺北市居住空間通用設計指南」進行規劃設計,符合基地內環境、建築內環境、居家安全與健康三類指標,申請法定容積5%之獎勵,共353.32㎡。 原則三、環境貢獻度原則 1.透過建築規劃或特殊技術,經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者,得給予容積獎勵,本案申請法定容積3.86%之獎勵,共272.76㎡。
2.於基地內規劃戶外公共自行車停車空間,得就留設面積申請等同面積之容積樓地板面積獎勵,本案共設置96.64㎡,約佔法定容積1.37%。
原則四、既有容積保障原則
法定容積225%以下,基地範圍內四層樓建築物參與都市更新,得給予容積獎勵,本案申請6.79%,合計480.15㎡。
原則五、迫切更新協助原則
本府公告劃定之都市更新地區,因環境因素,難以推動都市更新之基地,得給予容積獎勵,本案申請15%,合計1,059.95㎡。

本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則A」、「適當規模住宅誘導原則B」、「環境貢獻度原則C」優先核給獎勵容積。此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度1/2以上。本案原可申請增額獎勵容積項目獎勵容積2,666.55㎡,佔基準容積37.73%,後依上述原則檢討後申請增額獎勵容積項目獎勵容積2,252.90㎡,佔基準容積31.88%。

容積移轉:

總計:
5,385.78
76.23%

依老舊公寓更新專案規定,本專案計畫總容積上限不得超過建築基地2倍法定容積。經檢討本案法定容積及申請之容積獎勵(都市更新容積獎勵值、老舊公寓更新專案容積獎勵)為12,453.13㎡,未達本案總容積上限14,132.70㎡。