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內湖明園大廈更新案

港墘捷運站周邊 海砂屋重建更新

  • 年  期:預計2026完工
  • 目前進度:施工
  • 地  址:臺北市內湖區港墘路、港墘路82巷、未開闢八公尺計畫道路、內湖路一段681巷、內湖路一段667巷及內湖路一段

本更新基地鄰近捷運內湖線港墘站1號出口,範圍內計有1棟合法建築物,係屬高氯離子混凝土建築物(海砂屋)。建築物屋齡逾三十年,現況老舊、窳陋,結構上有耐震及防火安全的顧慮。目前牆面剝落情形嚴重,部分住戶已搬離現場,建築戶外圍並已架設棚架,避免磁磚掉落誤傷行人,整體而言,本案確有迫切更新之需求。
本案於2010年7月30日公告為海砂屋,有5年的海砂屋重建容積獎勵限制,如果在2015年7月30日前未送件,獎勵將會遞減。故當時明園大廈住戶尋求禾琚股份有限公司擔任實施者,協助辦理事業計畫的擬訂,並於2015年7月24日申請事業計畫報核。惟後續實施者與住戶對於後續合作的細節未能達成共識,故本案遲遲未能進入審議程序。所幸後續新實施者士林開股份有限公司,積極整合住戶,取得超過80%以上之同意門檻,並與原實施者禾琚協調實施者權利轉讓事宜,於2018年6月4日本公司也協助士林開發向臺北市都市更新處申請變更實施者。
變更實施者後,本案規劃團隊檢討發現原更新單元範圍毗鄰四筆畸零地,為避免影響後續審查,本案主動申請審議會納入畸零地。後續依第 353 次審議會議決議同意擴大更新單元範圍 ,本案案名調整為「 擬訂臺北市內湖區碧湖段四小段410地號等8筆(原4筆)土地都市更新事業計畫案 」。
在實施者士林開發與規劃團隊努力下,本案於109年11月取得事業計畫核定,並於111年12月6日取得權利變換計畫核定。

【權利變換計畫核定版】
(本財務計畫共同負擔總額以權利變換核定內容為準。)
本案全區採權利變換方式實施,更新前價值約36.74億元,更新後價值約為95.81億元,都市更新事業實施費用總額約為37.60億元,其中營建費用約為23.73億元

項目
金額(億元)
說明
更新前價值
36.74億

本案更新前土地單價平均約3,960,000 元/坪。

更新後價值
95.81億

依本案評價基準日110年2月28日之宏大不動產估價師聯合事務所「臺北市內湖區碧湖段四小段410 地號等8筆(原4筆)土地都市更新不動產估價報告書」所載,預計銷售總收入金額約為95.81億元。

共同負擔或更新成本
37.60億

依臺北市更新處107年公布之「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」內提列項目編列,本案更新總成本為37.60億元

實施者分回
37.60億

本案實施者分回價值及共同負擔成本,共37.60億元。

地主分回
58.21億

地主應分配價值為總銷售價值95.81億元,扣除共同負擔成本37.60億元,約為58.21億元。