南海段更新招商案

臺北市公辦都更試金石
2009年底由臺北市政府所持有的土地面積總計約5,441公頃，其中除了必要的公共設施用地等公用土地之外，由臺北市政府財政局所經管的公有非公用土地將近120公頃，為了配合市府都市更新之政策，打造「水岸、科技、人文」之宜居城市願景，以及促進市府財政局所經管的公有非公用土地之活化、再生，市府財政局選定臺北市立建國高級中學西側之中正區南海段五小段72地號等11筆公有土地進行實質環境條件及更新可行性評估，以確立都市更新推展方向，並辦理公開徵選實施者招商相關作業與協助審查更新事業計畫及權利變換計畫內容，實踐更新願景，以提昇市有土地價值，增益市有財產經營效益與公辦更新之效能。

從可行評估、招商到開發計畫諮商的全方位服務
1.提供臺北市政府財政局南海段招商案更新可行性評估與替選方案建議。
2.研擬招標相關文件，協助辦理公開徵選實施者與招商相關作業。
3.協助審查實施者申請之事業計畫及權利變換計畫內容，提升更新推動效率與確保市有財產更新事業相關權益。

法律顧問：高蓋茨法律事務所
建築顧問：黃模春建築師事務所
鑑價顧問：巨秉不動產估價師事務所

招商範圍擴及國、私有土地：
原預計招商範圍僅為市有土地部分，為提昇整體更新效益，本基金會建議與教育部學產基金所管有之國有土地協調一併參與都市更新，並徵詢範圍內私有土地之更新意願，希冀破除公有土地辦理更新排除私人土地之迷思，創造更大公共利益。
改變公開甄選實施者遊戲規則：
過往公辦更新招商案件多為參考促進民間參與公共建設或採購法之招標文件，以綜合甄審方式將規劃設計與價格一同進行評比，易造成委員審查上評定標準不一且易受外界壓力，因此本案初始以內政部營建署委託本會所擬之政府為主都市更新招商手冊內容為基礎，量身訂作招標文件，透過公開閱覽草案、公告招商釋疑與舉辦兩場招商說明會，讓各方有意願投資之廠商充分了解本案規劃內容與相關資格條件，並增加案件曝光度。本次招商文件特點主要為加強實施者的權利義務內容、改變評選方式與強化後續執行，大致說明如下：
遊戲規則1：規範權利義務
因市府與教育部對於分回之產品皆有其政策考量，故公有土地管理機關於本案招標文件中即預為規範最低面積需求與相關規格要求（如：室內面 積需求、房型比例、綠建築設計等），讓投標之廠商適切地規劃合乎需求之產品，降低廠商產品設計之風險。
此外，針對公營出租住宅、國際學生宿舍與一般住宅之差異性，主辦機關也特意將便於使用管理與易於維修、提供相關生活需求服務及設施空間、公私有土地及建築物管理使用介面處理方案等內容列為本案規劃設計重點，期望藉由投資廠商之創意構想達成主辦機關之規劃目標。
再者，為減少都市更新案中土地權利關係人對於估價之疑慮，對於估價師之選任也由以往實施者委託三家，改為由北市估價師公會依市府所定條件提供10家以上專業估價者，再由相關權利人與實施者公開抽籤選出3家專業估價者，且估價費用由實施者提存公會，由公會支付估價師以確保估價師能獨立客觀從事估價。
遊戲規則2：創新評選方式
改變過往綜合評審將價格與規劃設計一併考量的決標方式，首先在評選方式上，依都市更新條例第9條與細則5-1條規定內容，準用促參法相關規定，採一次投標（資格文件、服務建議書、共同負擔標單一併裝箱投標），分段開標（第一階段資格審查，第二階段綜合評審選出三家以下入圍申請人後當場開啟其共同負擔標單），最終以共同負擔比例最低者評定出最優申請人。期望可兼具規劃設計品質與地主權益保障，創造更新最大效益。
遊戲規則3：落實專案管理
除前述突破以往之創舉，實施者正式簽約後，本基金會亦將持續協助財政局檢視事業、權變計畫內容至計畫核定階段，維護土地相關權利人之權益，且有關工程施工階段，財政局亦將另案委託專案管理廠商協助把關施工品質與履約管理，期望興建高品質、具國際水準之公營出租住宅、國際學生宿舍扭轉民眾心中對於公部門建築之刻板印象，成為政府主導都市更新之示範案例。