兒童福利中心周邊國有土地都更案

國有土地市中心精華地段公辦都更
為促進都市活化及再生，都市更新條例第27條即明訂都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，明確揭示公有土地於更新推動之正面角色。本案分屬兩個計畫地區，其中A區鄰近市民大道五段及松隆路間，B區則位於捷運市府站與永春站間，鄰近忠孝東路五段，具備便捷交通區位，生活機能佳。兩區內大多屬國有土地，冀望藉由都市更新事業之實施，積極整合土地及地上建物之使用型態，達成土地有效利用，提升國家資產價值，賦予市中心土地活化之契機；未來更新開發後，更可落實大眾捷運導向發展，改善地區環境品質。

從先期規劃可行評估、所有權人意願調查、劃定更新地區、招商到開發計畫諮商的全方位服務
1.提供國產署職訓所與兒福中心招商案更新可行性評估與優先更新單元方案建議。
2.研擬招標相關文件，協助辦理公開徵選實施者與招商相關作業。

法律顧問：高蓋茨法律事務所
鑑價顧問：第一太平戴維斯不動產估價師事務所
建築顧問：劉文岱建築師事務所

1.有屋無地更新價值認定議題
2.公益用途延續之可行性
3.優先更新單元與最適開發方式

本案計畫地區A鄰近市民大道五段及松隆路間，計畫地區B則位於捷運市府站與永春站間，區內大多屬國有土地，目前有財團法人中華文化社會福利事業基金會之兒童福利中心及職業訓練所使用，因土地長期低度利用，且地上建物屋齡為40年以上之老舊建築，冀望藉由本基金會協助規劃與招商，完成都市更新事業之實施，達成土地有效利用，提升國家資產價值，賦予市中心土地活化契機。本案履約期間因涉及所以有權人合法租賃國有地事宜，故迄今尚未完成招商，本會於先期規劃階段初步成果如下:
一、建議3處優先更新單元
就更新單元開發條件之優劣條件、公有土地權益保障及一般投資人投資在意的課題私有土地所有權人意願、地上物使用現況、違占等因素，建議A1、B2、B3三處為優先更新推動招商之更新單元。
二、公益用途延續之建議
原則由財團法人中華文化社會福利事業基金會依其擁有更新前權值選配之更新後房地設置之；採取分期分區開發計畫，招商並同時興建安置用公益設施，使服務不中斷。
惟財團法人中華文化社會福利事業基金會於本案以更新前權利價值可選配之更新後面積與現況使用面積落差大，要維持公益設施面積，可要求實施者依都市更新條例規定申請公益設施容積獎勵，並將興建完成之公益設施捐贈臺北市後統籌使用。
三、合法建物拆遷安置及價值認定建議
因其建物為合法使用情況，依都市更新條例第39條「由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人，納入權利變換計畫內」。故基地內合法建物權利價值係暫由本研究單位與專業鑑價機構依現行審議案例及相關單位見解模擬所得，實際應以都市更新主管機關審議結果為準。