A- A A+
臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項

中華民國110年7月20日府授都新字第1106014086號函修訂

※ 此法規共有 6 筆法條。
 

第1條 本版本修正

一、 本工程造價要項於110年6月25日提經本市都市更新及爭議處理審議會第478次審議通過,作為都市更新事業計畫及權利變換計畫之工程造價審議斟酌。

第2條 本版本修正

二、建築物工程造價標準單價表(單位:平方公尺)

第3條 本版本修正

三、建築物工程造價核計原則
(一)包含項目:
1.建築工程
(1)假設工程。
(2)基礎工程。
(3)結構體工程。
(4)外部裝修工程。
(5)內部裝修工程。
(6)門窗工程。
(7)防水隔熱工程。
(8)雜項工程。
(9)景觀工程(庭園及綠化工程)。
(10)設備工程(電梯、衛浴、廚具等設備)。
2.機電工程
(1)電氣工程。
(2)弱電工程。
(3)給排水工程。
(4)生活廢水工程。
(5)防設備工程。
(6)通風工程。
3.職業安全衛生費、空氣污染防制費
4.稅捐、利潤及管理費

(二)不包含項目:
1.拆除工程。
2.建築設計費、鑑界費、鑽探費、建築相關規費。
3.公寓大廈管理金、開放空間基金。
4.協助開闢公共設施相關費用(含土地成本、地上物拆遷、道路開闢費用)。
5.周邊公有建築物維護費用。
6.物價調整費。

(三)依本工程造價要項提列特殊費用時,應將下列特殊因素之施作合理性及提列費用委託機關、團體審查,供臺北市都市更新及爭議處理審議會審議參考:
1.特殊大地或基礎工程(含地質改良,不含一般基樁)。
2.特殊設備(含制震、減震設備)及工法(含逆打工法)或行政單位要求。
(1) 特殊設備之速度型制震器及動力驅動停車設備得以參考單價提列。
(2) 特殊工法之逆打工法,以建築技術規則中訂定之高層建築 (高度在五十公尺或樓層在十六層以上之建築物 )為提列標準。
3. 因應法令變動之項目。
4. 其他經審議會、幹事會、權利變換計畫審查小組、專案小組或專案會議認為有必要者。如大樹保護及遷移費用、環境監測費、鋼骨造及鋼骨鋼筋混凝土造 41層樓 以上之樓層、 鋼筋混凝土造 26層樓以上之樓層 、鋼骨造及鋼骨鋼筋混凝土造 6層樓以下之樓層。

(四)建築物結構:
建築物主體有兩種以上構造時,其單價應按其構造比例及本表單價加權計算之。前述所稱建築物主體係指地面層以上之建築物結構。建築物之用途結構不同類別時,其單價應按其各類使用比例及本表單價加權計算之。同一建築基地之建築物分屬兩種以上不同樓層時,其單價應按各部分所占樓地板面積比例及個別單價平均計算之。若地下層連通且建築物主體有兩種以上構造時,其單價應按各部分所占比例, 提出合理分算方式進行計算之。

(五)建築物地下層計算方式,有下列情形者,得按標準單價依下列核計原則另計加成:
1.地上層1層至6層建築物其地下樓層超過1層。
2.地上層7層至15層建築物其地下樓層超過2層。
3.地上16層以上建築物其地下樓層數超過3層。
以上各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述算式加計造價:
1.超建第1層部分,該層加計造價30%。
2.超建第2層部分,該層加計造價40%。
3.超建第3層部分,該層加計造價50%。
4.超建第4層(含)以上部分,該層加計造價60%。
【地下層加成之計算範例】
加計原則以超建樓層當層樓地板面積加計之。
範例:
若某都市更新建物,鋼筋混凝土造,樓高14層,地下室 4層,建材等級中高級,每層樓地板面積為 1,000平方公尺,依據核計原則地下室超建二層,因此加計方式如下:
1. 「鋼筋混凝土造、 11-15層、第二級」標準單價為 43,700元。
2. 超建之地下層第三層,當層之標準單價可加計 30%,計算方式43,700××(1+30%)=56,800元。(計算至百元,百元以下四捨五入)。
3. 超建之地下層第四層,當層之標準單價可加計 40%,計算方式43,700××(1+40%)=61,800元。(計算至百元, 百元以下四捨五入)。
因此其地下層第一以及第二層之標準單價為43,700元,第三層為56,800元,第四層為 61,800元。

(六)建築物地上層計算方式:建築物之樓層高度以標準高度於4公尺內原則,有下列情形者,得按標準單價依下列核計原則另計加成:
1.樓層高度超過4公尺(不含4公尺),每增加0.1公尺該層加計造價1%進行計算。
2.後續樓層高度以此類推方式進行加計造價。
3.其中一樓設計如供住宅使用者以4.2公尺為基準高度,如供商業使用者以4.5公尺為基準高度。
【地上層加成之計算範例】
加計原則以超出標準樓層高度當層樓地板面積加計之。
範例:
若某都市更新建物,鋼筋混凝土造,樓高14層, 1-10樓,樓高 3.6公尺,11-14樓樓高 4.2公尺,建材等級中高級,每層樓地板面積為 1,000平方公尺,依據核計原則 1-10層樓標準單價不加計, 11-14樓標準單價加計 2%(每增加 0.1公尺,加計 1%),因此加計方式如下:
1. 「鋼筋混凝土造、 11-15層、 第二級」標準單價為 43,700元。
2. 11-14樓,各層之標準單價可加計 2%,計算方式 43,700××(1+2%)=44,600元。(計算至百元,百元以下四捨五入)。
因此1-10樓之標準單價為 43,700元, 11-14樓各層樓之標準單價為44,600元。

(七) 物價指數處理措施及計算方式
1. 依據臺北市都市更新處建築物工程造價標準單價表 物價基準日為主。物價基準日原則,當都市更新事業計畫與都市更新權利變換計畫提送時程不同時,在樓層、構造、等級、總樓地板面積不變前提下,僅營建單價應採評價基準日當時最近公告之工程造價提列並依「臺北市營造工程物價指數之總指數」調整至評價基準日。
(1) 採用協議合建方式申請案件,其物價調整基準日以實施者擬具事業計畫申請前六個月內為期限。
(2) 採用權利變換方式申請案件,其物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致。
2. 建築物標準單價表價格調整週期為 2年,或由機關視物價之變動情形,訂定調整週期。
3. 本物價調整處理措施之物價指數依據臺北市營造工程物價總指數辦理。總物價指數依臺北市政府主計處公告內容為準。
4. 調整過後之臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表,經送臺北市都市更新審議委員會決議後公告實施。
5. 計算方式
(1) 調整日當月營造工程物價指數比較臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表物價基準日總指數,指數增減率之絕對值超過 2.5%者,就漲跌幅超過 2.5%部分,進行調整臺北市都市更新 建築物標準單價表之單價;指數增減率之絕對值在 2.5%以內者, 不予調整。
●指數增減率=[(B/C)-1] ×100
●B=調整日當月總指數。﹝1.調整日係指本處理措施第二點之規定日﹞
●C=臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表物價基準日當月總指數。
●指數增減率由百分比換算為數值後,計算至小數點以下第四位(第五位四捨五入)。
(2)每期調整價格均以下列公式計算調整金額(計算至百元,百元以下四捨五入):
●A× (指數增減率之絕對值-2.5%)
●其中 A=臺北市都市更新處建築物工程造價標準單價表物價基準日之價格。
(3)指數增減率為正值者,就上開調整金額調整;指數增減率為負值者,就上開調整金額扣減。
【物價調整之計算範例】(以下相關數據為假設值)
1.臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表基準日 (110 年 04 月) 當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為 118.51。
2.於 110 年 08 月辦理物價調整措施,當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為 127.66。
3.假設 110 年 04 月臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表「鋼筋混凝土造、11-15 層、第二級」之價格為 43,700 元,則當月(110 年 08 月)之物價調整計算如下:
(1) 指數增減率=[(127.66/118.51)-1] x 100% =7.7%
(2) 調整金額
●A×(指數增減率之絕對值-2.5%)
●=43,700x(7.7%-2.5%)=2,300 元(計算至百元,百元以下四捨五入)
●故當期(110/08)之物價調整金額為 2,300 元
4.於 110 年 08 月當期臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表「鋼筋混凝土造、11-15 層、第二級」之調整價格為:
110 年 04 月之價格加上 110 年 08 月物價調整之金額 43,700 元+2,300 元=46,000 元

(八)建築物地下層超建加成或是地上層樓高加成的計算,應依據本核計原則(五)、(六)計算加成原則計算之,而加成後若涉及物價指數調整之情形,應以加成後單層的標準單價進行本核計原則(七)物價指數之調整。
1.假設某都市更新建物,110 年 08 月擬興建鋼筋混凝土造,樓高 12 樓,地下室 3 層,第三級建材建築物依據核計原則地下室超建一層,因此加成模式以及物價調整模式為:
(1)假設 110 年 04 月臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表「鋼筋混凝土造、11-15 層、第二級」之價格為 43,700 元。
(2)超 建 地 下 三 層 , 可 以 加 計 30% ,標準單價為43,700*(1+30%)=56,800 元/㎡(百元以下四捨五入)。
(3)臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表基準日 (110 年04 月)當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為 118.51。
(4)於 110 年 08 月辦理物價調整措施,當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為 127.66。
(5) 指數增減率=[(127.66/118.51)-1] x 100% =7.7%
(6) 超建地下三層調整金額 56,800*(7.7%-2.5%)=3,000 元(百元以下四捨五入)
(7) 地下三層的標準單價為 56,800+3,000 =59,800 元(地上層高度加成也是一致的計算方式)

(九)建築物之智慧建築增量調整率計算,應依據建築物工程造價標準單價計算,以智慧建築標章各等級之調整率進行編列:

【智慧建築增量調整率之計算範例】
調整率原則以超出建築物工程造價標準單價表之費用加計之。
假設某都市更新建物,興建鋼筋混凝土造,樓高 12 樓,第三級建材, 智慧建築標章銀級之建築物,依據智慧建築增量調整率調整模式為:
1. 「鋼筋混凝土造、11-15 層、第三級」之標準單價為 54,700 元。
2. 智慧建築等級銀級之調整率為:1.70%,計算方式 54,700×1.70%=900元。(計算至百元,百元以下四捨五入)。
3. 「鋼筋混凝土造、11-15 層、第三級、智慧建築標章銀級」之調整單價為 54,700+900=55,600 元。
因此「鋼筋混凝土造、11-15 層、第三級、智慧建築標章銀級」之標準單價為 55,600 元。

(十) 本表所列單位面積造價均包含施工者之稅捐、利潤及管理費;樓層數六樓以上者含法定電梯設備。

(十一) 工程造價基準表所稱面積係指該建築物之總樓地板面積(平方公尺)。
註:營建費用 = 總樓地板面積 × 工程造價;
註:總樓地板面積為建築物各層包括地下層、屋頂突出物、夾層等樓地板面積總和,但不計入依法設置的遮陽板、陽台、屋簷、雨遮或花台之面積)
註:另△F4 及△F5-6 等二項容積獎勵,於計算銷售淨利時所用之工程造價以產權面積計算。

(十二) 工程造價基準表各種構造之造價,已反應樓層高度、建材(含結構材料)、設計及法定設備之差別。建材等級差異之標準造價已於表中詳列(詳細內容請參照建材設備等級表),建材設備等級表係做為提列費用之參考,若實施者無法完全依建材設備表標準辦理,應檢附相關說明或同等級之證明文件,向所有權人妥予說明。
1.為中高級品等級建材。
2.為高級品等級建材。

(十三) 以上營建費用及特殊因素費用,均應納入估價考量,適度反映於更新後售價。

(十四) 各級工程造價提列時,實施者應依據個案狀況填寫「建材設備調查表」,其表中所列 14 項中「一、外觀牆面」、「二、牆面(含踢踏板)」、
「三、地坪(含門檻)」、「五、門窗設備」、「九、停車設備」、「十、電氣設備」及「十一、通風工程及空調設備」等 7 項為各該級建材設備必
要項,至於其餘項目(十四、消防設備除外)應有 4 項以上達該級建材設備,以作為是否符合該級建材設備自評原則,且實施者於填寫「建材設備調查表」可配合規劃設計時彈性調整「建材設備等級表」細項內容, 並應提出說明,由後續審議定之。

◼ 要項要項注意事項:
(一) 本要項於 110 年 6 月 25 日提經本市都市更新及爭議處理審議
會第 478 次會議通過,作為都市更新事業計畫及權利變換計畫之權利變換共同負擔重建費用審議參酌。
(二) 本造價要項適用於 110 年 10 月 1 日以後申請報核之更新事業案。
(三) 有關自 110 年 3 月 1 日(都市更新事業及權利變換計畫內有關費用
提列總表生效日)至本要項 110 年 10 月 1 日生效日期間(緩衝期), 若擬採用本要項內容,處理方式說明如下:
1.已申請報核尚未辦理公開展覽:
實施者可於本府辦理公開展覽程序前逕行修正計畫書。惟為考量所有權人知悉修正情形,實施者應召開說明會,向所有權人妥予說明修正前後差異說明,以確保所有權人知的權利,始得向本府申請辦理續行公開展覽程序。
2.已申請報核並辦理公開展覽:
依臺北市都市更新案自提修正幅度過大處理方式辦理。
(四) 有關本要項 110 年 10 月 1 日生效日前,權利變換計畫已核定公告:
應依都市更新條例辦理完整變更,惟須併同變更權利變換計畫之評價基準日,且提列總表版本亦須併同採用 110 年版本。

第4條 本版本修正

四、營造工程費用估算表

第5條 本版本修正

五、建材設備等級表

第6條 本版本修正

六、建築工程建材設備調查表